別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小松 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 9-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　木崎　良隆   TEL.

鑑定評価額 165,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市工業団地１丁目６６番 ②地積 　(㎡) 11,390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 中規模工場が建ち並 ぶ空港に近い工業団 地 北西16m市道 水道 小松 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   270 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 114.0 ｍ、規模　　    11,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小松空港に近接し、小松鉄工 団地を形成している。 街 路 約１６ｍ市道 交通 施設 小松駅西方 6.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小松市郊外に建設機械関連の中規模工場等の集積が認められる地域である。コロナ禍によるサプライチェーンの 混乱や景気先行きへの不透明感等を反映して、今後の地価は弱含みと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市の市街地外縁部及び郊外の工業地域のほか、広域的には県内白山市以南の類似地域をも含む。需要者 の中心は工場や物流施設等の進出を計画する県内外の法人事業者である。製造業の景況悪化により企業の用地取得意欲 は減退傾向にあり、需給は弱含み。取引規模や取引動機に応じて価格帯はまちまちであり、需給の中心となる価格帯は 見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は中規模工場が中心で賃貸物件は殆どなく取引は自用目的が支配的であり、賃料水準の把握が困難であり 収益価格は適用できなかった。比準価格は、当市及び周辺市の工業地域における取引が少なく、広域的に採用せざるを 得なかったが慎重な地域分析により比準を行い試算したものであり、結果的に信頼性は高い。よって、比準価格を採用 して、地価の推移動向及び前年公示地価格の変動率等を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年は工場用地供給不足感があったが、コロ ナ禍による地域経済の落ち込みで企業の設備 投資意欲が大幅に減退。 製造業の受注環境は依然として不透明であり 、企業の投資マインドの減退等から地価は弱 含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％