別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小松 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -17 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　畠山　麻衣   TEL.

鑑定評価額 4,830,000 円  １㎡当たりの価格 22,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市城北町１４１番４ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6.3m市道 水道、ガス、下水 明峰 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   190 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小松市北西端部に位置する住 宅団地であり、周辺には農地 が広がる。 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 明峰駅北西方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域においてやや古くに開発された住宅地域であり、人気のある市街地での分譲宅地に需要が流れて いることから、地価は今後も弱含み傾向にあると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松市の市街地外縁部及び郊外の住宅地域一円であり、広域的には隣接する能美市南部の住宅地域も含む 。需要者は当市に居住する一次取得者が中心である。利便性に優れる市街地の住宅地や能美市南部の分譲住宅地との競 合が見られ、需給動向は弱含みとなっている。土地は２００㎡程度で５００万円程度、新築戸建物件は少ないものの、 中古住宅付きで１，０００～１，５００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に存する住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されておらず、収益価格は 試算し得なかった。比準価格については、取引に特殊な事情を含むものをも採用せざるを得なかったが、類似性の高い 取引事例を中心に試算しており、市場性を反映した説得力の強い比準価格が得られたと思料される。よって、代表標準 地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 66.6] [100.0] 100 22,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は増加。市街地の利便性 上位の住宅地域での需要は堅調であるが、郊 外での需要は弱く、二極化傾向にある。 近年の人口減少傾向等から新規の宅地需要は 減少しており、不動産需要はやや弱含みであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％