別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小松 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -16 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　畠山　麻衣   TEL.

鑑定評価額 5,800,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市佐美町亥２１７番１ ②地積 　(㎡) 436   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が多く畑地 等も見られる郊外の 住宅地域 南西4.7m道路 水道、下水 小松 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   315 ｍ、南   140 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校やこども園に近接する 農家住宅地域。 街 路 ４．７ｍ道路 交通 施設 小松駅南西方 6.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当市南西部の市街化調整区域内の既成住宅地域であり、集落的色彩の強い地域性から新規参入は期待できず、今 後も地価は下落傾向を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市の市街地外縁部及び郊外の市街化調整区域の住宅地域一円。主たる需要者は地縁性を有する個人にほ ぼ限定される。周辺には農地が広がる市街化調整区域であるため需要者が地縁性により限定され、かつ人口減少傾向に あることから新規需要者は期待できない状況である。周辺での不動産取引は少ないものの、土地は４５０㎡程度で６０ ０万円程度が取引の中心である。新築の戸建住宅販売は殆ど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は皆無であり、市街化調整区域であるため自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されて おらず、収益価格は試算し得なかった。また、比準価格については類似地域において得られた取引事例を採用し慎重な 事例分析により比準を行い試算したものであり、比準価格は規範性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比 準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [114.5] [100.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は増加。市街地の利便性 上位の住宅地域での需要は堅調であるが、郊 外での需要は弱く、二極化傾向にある。 地域要因に特別の変動はないが、市街化調整 区域であることから住宅地需要はかなり弱く 、地価は長期的な下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％