別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出 小松 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -15 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　澤矢　豊伸   TEL.

鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市日の出町３丁目３６番 ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、一般住宅、共 同住宅等が混在する 住宅地域 東7.4m市道 水道、ガス、下水 小松 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小松駅に近いが、環境条件に 課題が認められる。 街 路 基準方位北、　　７ ．４ｍ市道 交通 施設 小松駅南方 530m 法令 規制 準工 (60,20) ⑤地域要因の将 　来予測 小松駅に近い既成の混在住宅地域であり、駅周辺では開発が進んでいることから環境条件に課題が認められるも のの、当分の間は、地域動向がやや発展的に推移していくなかで、地価水準は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね価格帯等で類似性がある小松市内の住宅地域又は商住混在地域。需要者の中心は自用の住宅を求め るエンドユ－ザ－が想定され、事業経営者からの需要も期待できる。コロナ禍の緊急事態宣言直後は、需要は収縮した が、それ以降は、居住環境に課題が認められるが、小松駅に近い立地や、競合する物件の供給件数の少なさもあって、 需要が若干上回るまでに市況は回復している。土地価格で５百～１千万円程度が取引の中心となる価格帯とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の地積を勘案すると事業採算性の観点から共同住宅の想定は非現実的なので収益価格は試算しない。居住の 快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を指標に価格が 決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地 とは概ね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,600 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [ 99.0] [102.0] 100 44,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍のなかではあるが地場産業は回復し てきており、これにより不動産市況も改善に 向かっている。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％