別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出 小松 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -12 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　澤矢　豊伸   TEL.

鑑定評価額 7,220,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市矢田野町ネ２８番１ ②地積 　(㎡) 469   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が見られる 農地の多い住宅地域 北東6.5m市道 水道、下水 粟津 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道高塚粟津線が整備され交 通アクセスが向上した。既存 町内区域の範囲内 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 粟津駅南西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅もみられる既成の住宅地域ではあるが、県道が整備され交通アクセスが向上したことで、新築の住宅が 増えつつあるので、地域動向はやや発展的に推移し、これに伴い、地価水準はやや強含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね価格帯等で類似性がある小松市南部の住宅地域。需要者の中心は、地縁者のほかに小松市南部の製 造業の事業所に勤務する自用の住宅を求めるエンドユ－ザ－が想定される。これまでは、既存町内区域の範囲であるこ とや県道整備による効果などが見過ごされてきたが、供給される物件不足から、それらが見直されてきたことで、需要 がやや上回る市況へと転じている。土地価格で５百～９百万円程度が取引の中心となる価格帯とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の代替関係が認められる取引事例から求められたもので、市場を反映した規範性の高い価格 と判断される。アパート等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場がかなり未成熟で あるため、収益価格は試算せず、当該地域の需給動向、経済状況等を踏まえた上で、比準価格を標準とし、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。なお、前年公示価格等からの検討については妥当と判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍のなかではあるが地場産業は回復し てきており、これにより不動産市況も改善に 向かっている。 県道新保矢田野線が整備され市内製造業の産 業クラスタ－への接近性が向上したことで、 新築住宅が増えつつある。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％