別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小松 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -10 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　河畑　靖宏   TEL.

鑑定評価額 7,740,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市南浅井町イ４０番５ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東6m市道 水道、下水 小松 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   215 ｍ、南    75 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に小学校、食品スーパー 、大型商業施設等があり、利 便性の高い住宅地域である。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 小松駅南東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 大型商業施設周辺の住宅地価格が高騰したのに対して、相対的な割安感がある。近隣地域やその周辺において小 規模分譲地の開発等も随所で行われ、不動産市場は活発である。地価は当面上昇を続けると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松市の近郊から郊外にかけての住宅地域である。需要者はマイホーム世代である２０歳台後半～３０歳 台の１次取得者が大半であり、他市町からの転入と同一需給圏内の世帯分離が混在している。良好な資金環境を背景に 住宅地需要が増加しているが、小規模なものを除いて住宅団地開発による新規供給は少なく、やや需要が超過している 。２００㎡程度の更地で７００～１０００万円程度、または２５００万円程度の新築戸建が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は周辺の類似地域等における取引事例を採用して求めた。周辺には単身向けあるいはファミリー向けの低層ア パートが散見されるが、経済合理的な賃貸住宅を想定することが困難であることから収益価格は試算しなかった。不動 産取引は自用の戸建住宅取得を目的とするものにほぼ限定され、価格形成に対する収益性の影響はほとんどないと考え られる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,700 円／㎡ [101.7] 100 100 [101.0] 100 [ 87.9] [102.0] 100 33,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小松市全体の人口は微減傾向にあるが、沖町 のショッピングモール周辺地域ではマイホー ム世代を中心に人口は増加し、高齢者率も相 対的に小さい。 都心部とその周辺地域における住宅地価格の 高騰により、住宅地需要はより郊外の東部地 区に流入し、不動産取引が活発化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.5 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％