別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小松 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -9 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　木崎　良隆   TEL.

鑑定評価額 6,640,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市浜田町ホ８３番 ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北5.2m市道 水道、ガス、下水 小松 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    65 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小松市中心部、ＳＣに接近性 が認められる。 街 路 基準方位　北、　約 ５ｍ市道 交通 施設 小松駅北西方 1.3km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域で、今後とも、現環境を維持すると予測する。ＳＣに接近性が認められる需要者から選好され やすい地域ではあるが、コロナ禍の沈静化により、地価はやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね価格帯等で類似性がある小松市市街地の住宅地域。需要者の中心は、小松市に在住する世帯から分 離した１次取得者が想定される。小松市中心部、ＳＣとの接近性が認められる立地ではあり、コロナ禍沈静化により、 需要はやや拡大してきている。土地価格で７００万円前後、土地付建物で２５００万円前後が取引の中心となる価格帯 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の地積を勘案すると事業採算性の観点から共同住宅の想定は非現実的なので収益価格は断念する。居住の快 適性・利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を指標に価格が決 定されることが一般的と認められる。従って、比準価格を採用して市場の動向推移を勘案して鑑定評価額を上記のとお り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,600 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [103.8] [100.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は増加。住宅地は上昇エ リアが広がりつつあり、コロナ禍も沈静化し たことにより市場は回復傾向にある。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％