別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小松 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -5 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　木崎　良隆   TEL.

鑑定評価額 4,500,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市下粟津町ア１１６番４８ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ郊外の住宅 地域 北西6m市道 水道、下水 粟津 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   130 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、約６ ｍ市道 交通 施設 粟津駅南方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 粟津地区郊外の住宅地域であり住環境は比較的良好であるが、粟津地区の住宅地需要やや高い傾向にあり、地価 は若干強含み傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は粟津地区を中心に、小松市の市街地外縁部及び郊外の住宅地域一円。需要者は当市に居住する一次取得者 が中心であるが、隣接市からの転入者も見られる。街区が比較的整った住宅地域であり一定の需要が見込まれるものの 、需要者の動きが鈍く市場が停滞傾向にあり、需給はやや弱含み。土地は１８０㎡程度で４５０万円前後、新築の戸建 物件は規模により価格帯に幅があるが２３００万円前後の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算し得なかった。比準価格については、取 引に事情を含むものをも採用せざるを得なかったが、類似性の高い取引事例を中心に試算しており、市場性を反映した 説得力の強い比準価格が得られたと思料される。以上から、比準価格を採用して、当該地域の推移動向等を勘案し前年 標準地価格の変動率を斟酌しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は増加。住宅地は上昇エ リアが広がりつつあり、コロナ禍も沈静化し たことにより市場は回復傾向にある。 住環境は比較的良好であること等から、粟津 地区の中では比較的安定した宅地需要が見込 まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％