別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小松 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -4 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　畠山　麻衣   TEL.

鑑定評価額 5,180,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市川辺町４番９０ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 小松 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   480 ｍ、南   100 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域内にこども園や公園等が 整備された住宅団地。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 小松駅北東方 3.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小松市北東部郊外に存しやや熟成しつつある住宅地域であり、市街地の住宅地に比べやや値頃感が見られること から需要は底堅く、地価は今後も横ばい程度で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松市の市街地外縁部及び郊外の住宅地域一円。需要者は当市に居住する一次取得者が中心である。区画 整然としており住環境が比較的良好な住宅地域であり、住宅地需要は底堅いこと等から、需給は安定的に推移している 。土地は１７０㎡程度で５００万円前後、新築の戸建物件は規模により価格帯に幅があるが２，０００万円～２，３０ ０万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算し得なかった。比準価格については、快 適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ類似地域において得られた取引事例を採用し慎重な事例 分析により比準を行い試算したものであり、比準価格は規範性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価 格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,700 円／㎡ [101.7] 100 100 [101.0] 100 [ 94.0] [100.0] 100 30,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は増加。市街地の利便性 上位の住宅地域での需要は堅調であるが、郊 外での需要は弱く、二極化傾向にある。 地域要因に特別の変動はないが、一定の需要 が認められるエリアであり地価は横ばい傾向 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％