別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小松 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　木崎　良隆   TEL.

鑑定評価額 4,910,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市美原町５６番 ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東7.2m市道 水道、ガス、下水 明峰 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 幅員がやや広い等、街路条件 がやや優れる住宅地域。 街 路 基準方位　北、約７ ｍ市道 交通 施設 明峰駅南西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当市北部の市街地外縁部の住宅地域であり、既成住宅地域であり新規需要が弱いこと等から、地価は依然として 弱含みを維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松市の市街地外縁部及び郊外の住宅地域一円。需要者は当市に居住する一次取得者が中心である。郊外 の分譲地等に需要がシフトしていることに加え、地域西方の北陸新幹線高架建設による住環境の悪化も懸念されること 等から、需給は弱含みである。土地は１７０㎡程度で５００万円前後、新築の戸建物件は規模により価格帯に幅がある が２，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算し得なかった。快適性を指標とした自用 目的の取引が多い住宅地域であり、かつ類似地域において得られた取引事例を採用し慎重な事例分析により比準を行い 試算したものである。よって比準価格は規範性が高く、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、対象地域 の市場動向等を総合的に勘案のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,700 円／㎡ [101.7] 100 100 [101.0] 100 [102.9] [102.0] 100 28,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は増加。住宅地は上昇エ リアが広がりつつあったが、コロナ禍により 市場に停滞が見られ横這い乃至は弱含み傾向 。 地域西側では新幹線整備が進捗中。小学校へ の距離も遠い等、利便性がやや劣る住宅地域 であり需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％