別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 七尾 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   七尾 -2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西郷　悟   TEL.

鑑定評価額 3,920,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 七尾市南藤橋町巳７番２４外 ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い既成住宅地域 北4m市道 水道 七尾 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 対象標準地の南方の藤橋バイ パス沿いで令和３年９月ドラ ッグストア・ＳＣがオープン 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 七尾駅南西方 600m 法令 規制 （都） １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に近い一般住宅が多い既成住宅地域であり、格別な変動要因がないことから当分の間現状を維持してい くものと予測する。地価水準は人口減少や少子高齢化等の影響を受け、下落傾向で推移するものと思量する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、七尾市の市街地中心部及びその周辺に存する住宅地域一円である。需要者は同一需給圏内に地縁性を持 つ一次取得者や買替層が中心で、周辺市町からの転入は少ない。市中心部の既成住宅地から区画整理地や街区の整った 小規模分譲地への転出傾向が続いており、市場の需給は弱含みで推移している。土地は４００～５００万円程度の物件 が需要の中心と思量する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、事情を含むものもあるが、事情を反映して適正に補正し得た。標準地は画地規模が小さいため共同住宅の 想定は非現実的であり、収益価格は試算できなかった。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、 取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　七尾 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,100 円／㎡ [ 95.9] 100 100 [101.0] 100 [ 92.5] [100.0] 100 27,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数の減少、少子高齢化の進行等に より土地に対する需要は減退し、地価水準は 下落基調にある。 地域要因に特別な変動はないが、対象標準地 の南方の藤橋バイパス沿いで令和３年９月ド ラッグストア・ＳＣがオープンした。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％