別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 金沢 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 9-7 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　秋山　眞一郎   TEL.

鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市無量寺町ニ６１番３ ②地積 　(㎡) 3,360   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.5:1 工場 中小規模工場、倉庫 、事業所が混在する 工業地域 南13m市道 水道、下水 金沢 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北   330 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  68.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 金沢駅北西方 4.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 金沢港に近接する工業地域として熟成している。金沢港の再整備等により倉庫需要の増加が見込まれ、企業業績 も新型コロナによる景気の失速から緩やかに回復しつつあり、地価は底堅く推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市臨海部の工業地域である。需要者の中心は自己の業務用不動産の取得を目的とする石川県内の製造 業、物流関連事業等を営む法人企業である。新型コロナ感染症の世界的な拡大に伴う景気低迷の最悪期から脱し、半導 体等の部品供給不足という足かせもあるものの、業績の緩やかな回復とともに企業の設備投資意欲も高まりつつある。 業種や企業規模等により求める画地規模も様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、賃貸不動産経営を目的とした取引は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であ るため、収益還元法は適用しなかった。需要者の中心は自用の業務用不動産を求める法人企業であり、取引に当たって は事業環境の良否等をもとに、類似不動産の価格水準を判断指標にすると考えられる。したがって、類似の取引事例か ら求めた比準価格の説得力は高いと判断してこれを採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの感染拡大による景気低迷の最悪 期は脱したものの、半導体等の部品供給不足 が企業の業績回復の足かせになっている。 金沢港の再整備や周辺地域の大規模商業施設 の建設等により、安定した倉庫需要が見込ま れる。今後はクルーズターミナルの本格稼働 が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％