別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 金沢 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 9-5 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　武田　昭男   TEL.

鑑定評価額 367,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市湊３丁目８番６ ②地積 　(㎡) 13,339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 台形 1:1.5 工場 工場、営業所等が建 ち並ぶ臨海型の工業 地域 南東25m県道、北東側道 水道、下水 金沢 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   250 ｍ、南   600 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 海に近いの工場地域 街 路 ２５ｍ　県道 交通 施設 金沢駅北方 5.6km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 ２０２０年６月、石川県の新たな海の玄関口として「金沢港クルーズターミナル」が無量寺にオープンし、金沢 港への期待が高まるが、工場地であるので、その影響は比較的少ない。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に金沢市内の工業地域で類似価格帯の圏域である。需要者は県内外の事業者が中心となる。金沢市では 工業団地の予約分譲を行っていたが応募が好調で令和３年７月で完売となり、工業地の需要については比較的堅調であ る。物流需要も見込まれるが、コロナ禍により先行き不透明感もあり、市場の需給は概ね均衡している。中心となる価 格帯は見出しにくいが規模が大きいと億単位となることが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者の多くの法人は収益性から意志決定を行うことが多い。近隣及び周辺地域では倉庫等の賃貸物件が見られるもの の、取引は自用目的のものが殆どであるので、収益還元法を適用せず、比準価格のみ採用した。採用した事例のうち２ 事例は湊の工業地域の事例で事情補正もないことから信頼性・規範性は高いものと思料される。よって、信頼性の高い 比準価格を採用し、代表標準地との価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [ 98.0] 100 [ 80.0] [100.0] 100 27,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 電子部品・デバイスが回復の動きに一服感が みられるものの、生産用機械が拡大しつつあ ることなどから、全体では緩やかに回復しつ つある。 ２０２０年６月、石川県の新たな海の玄関口 として「金沢港クルーズターミナル」が無量 寺にオープンし、金沢港への期待が高まる。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％