別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 金沢 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 9-3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　藤澤　努   TEL.

鑑定評価額 691,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市佐奇森町ヲ４番外 ②地積 　(㎡) 32,117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1.5:1 工場兼事務所 工場、営業所等が見 られる海岸に近い工 業地域 南西20m市道、南東側道 水道、下水 金沢 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   210 ｍ、南   230 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 160.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    28,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 比較的大規模な工場の多い地 域 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 金沢駅北西方 7.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 コロナの影響で企業の生産活動も一時大きく停滞したが、このところ持ち直しの動きが見られ緩やかな回復基調 にある。企業の設備投資意欲は改善してきていることから、今後上昇基調に転じると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石川県内の大規模分譲工業団地あるいは主要幹線道路へのアクセスが良い既存の大規模な工場用地と思 われる。需要者は県内の大手製造企業や全国規模の大手企業が想定される。１ｈａ未満の土地であれば、投資総額も抑 えられ中小企業の需要も強く、近隣で分譲している市の工業団地では多数の申込が入っている状況である。一方、対象 標準地の画地規模では、需要者が限定されるため、取引件数も少なく価格水準・傾向は明確ではない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は工業地域にある大規模画地であり、同一需給圏内における類似地域で比較的画地規模の大きい工場の取引 事例から試算した比準価格を標準に鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、対象不動産において賃貸目的の大規模工 場を建築し、収益還元法を適用するには比較対象となる類似の賃貸事例が必要であるが、そのような賃貸事例がなく、 賃貸市場が形成されていないため収益価格の算定は行っていない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の生産活動や設備投資は依然コロナ前の 状況を下回るものの、緩やかな回復傾向にあ る。 金沢市が分譲する中小企業向けの工業団地は 販売好調であるため、地価は上昇傾向に転じ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％