別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 金沢 5-30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 5-30 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　諸江　美和   TEL.

鑑定評価額 6,290,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市湯涌町イ４６番１外 ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,300) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ4 店舗、旅館等が建ち 並ぶ温泉旅館街の商 業地域 南西6m市道、南東側道 水道、下水 金沢 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   280 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 湯涌温泉街 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 金沢駅南東方 16.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 湯涌温泉街の中心商業地域で、コロナ禍の影響を受けていたが、各種キャンペーンもあり、個人を中心とした温 泉客も回復しつつあり、需要増が期待される。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市郊外における商業地域、商住混在地域及びその周辺と判定した。需要者は、当該地域に地縁を有 する事業者、レジャー関連事業者が中心と考えられる。新型コロナの影響による厳しい状況が長期化している。県民割 等が始まり、浴客が徐々に回復することが期待される。新規需要者の参入は少なく、市街化調整区域に存することもあ り、取引は顕在化しておらず、需要の中心となる価格帯の特定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に存し、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は困難である。比準価格は現実の取引市場に おいて成立した価格であり、各種補修正も適切に行うことができ信頼性が高い。当該地域では自用を前提とした価格水 準が形成されていると判断されることから、比準価格を採用し、さらに金沢市での土地需給動向等を勘案の上、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢駅周辺及び中心部商業地域はコロナ禍に より停滞しているが、郊外路線商業地域は巣 ごもり需要などを背景に回復傾向が伺える。 コロナ禍の影響が長期化しているが、個人客 での利用が多く、回復が期待される。 地域要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％