鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１調１１ -38	金沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	北16m国道、南5.4m、二方路		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,500)
b	０２１調１７ -902	金沢市		建付地	（　）	長方形	北西25m市道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)
c	０２２公１０ -25	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.5m市道、中間画地		商業高度地区最高45m 駐車付置義務 (100,240)
d	０２２公２８ -23	金沢市		底地	（　）	ほぼ長方形	西5.7m市道、中間画地		商業高度地区最高20m 駐車付置義務 (90,342)
e	０２２公０１ -15	金沢市		建付地	（　）	長方形	北東20m市道、中間画地		商業高度地区最高45m 駐車付置義務 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 466,719	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.7]	541,400	100 [ 66.5]	814,135	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	839,000
b	(　 ) 692,641	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	755,748	100 [ 85.9]	879,800		906,000
c	(　 ) 341,452	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	357,985	100 [ 43.3]	826,755		852,000
d	(　 157,178) 392,946	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	387,445	100 [ 49.7]	779,567		803,000
e	(　 ) 359,443	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	373,821	100 [ 49.5]	755,194		778,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -19.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 835,000 円／㎡]

金沢 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		マンション分譲を想定した開発法を適用しており、収益還元法は採用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,010,553,614	2,187,108,757	13	620,000	6,007.44	326,000	6,796.08
⑧開発法による価格	823,444,857 円　　　　（　 775,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-29　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,063 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,063.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
565.80 ㎡	6,796.08 ㎡	6,260.24 ㎡	535.84 ㎡	6,007.44 ㎡	ＲＣ・12F ( 78 戸) 80㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 53.2 ％）	（ 639.3 ％）	（ 588.9 ％）	（ 50.4 ％）	（ 88.40 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高45m 駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	28.3 ｍ 38.5 ｍ		前面道路：国道特定道路までの距離：		22.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

620,000 円／㎡

店舗等

730,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

周辺の新築マンションの分譲単価を参考に査定した

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 620,000 円／㎡　　×　　 5,186.40 ㎡　　＝　　　　 3,215,568,000 円

店舗等

　 730,000 円／㎡　　×　　 821.04 ㎡　　＝　　　　 599,359,200 円

合　計　　　　　　　　 3,814,927,200 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 326,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 335,780 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 335,780 円／㎡　　×　　　 6,796.08 ㎡　　＝　　　　 2,281,987,742 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	金沢市では開発負担金はない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,814,927,200 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 457,791,264 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,739,779,006 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	市内の標準的な投下資本収益率を採用

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	24 ヶ月
建築工事(2期目)	19 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	28 ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	343,343,448 円	( 9 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 303,858,951 円
	販売総額(2期)	3,090,091,032 円	( 81 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 2,419,850,287 円
	販売総額(3期)	381,492,720 円	( 10 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 286,844,376 円
収入合計		－	－	－	－	3,010,553,614 円
支出	建築工事費(1期)	456,397,548 円	( 20 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 412,218,265 円
	建築工事費(2期)	456,397,548 円	( 20 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 376,117,219 円
	建築工事費(3期)	1,369,192,645 円	( 60 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,029,495,950 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	137,337,379 円	( 30 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 124,043,121 円
	販売管理費(2期)	137,337,379 円	( 30 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 107,548,901 円
	販売管理費(3期)	183,116,506 円	( 40 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 137,685,301 円
支出合計		－	－	－	－	2,187,108,757 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,010,553,614 円　　－　　　　　　 2,187,108,757 円　　＝　　　　　 823,444,857 円 775,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
金沢 5-29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-29

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　広島　章生

TEL.

鑑定評価額

872,000,000 円

１㎡当たりの価格

820,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	660,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市香林坊２丁目６３番１｢香林坊２－４－３｣				②地積　(㎡)	1,063 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高45m 駐車付置義務 (100,600)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ14	複合商業ビル等が連担する中心部の商業地域	東22m国道、三方路	水道、ガス、下水	金沢 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 35 ｍ、南 20 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 38.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

金沢市の代表的商業地域の一
つである香林坊繁華街である
。

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

金沢駅南東方

2.0km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高45m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

片町商店街と連動しまた周辺には兼六園等の観光施設も多く見られ顧客や観光客の集積性、回遊性に優れた商業
地域である。ブランドイメ－ジが高く今後も市内の代表的商業地としての地位を維持すると思われる。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 832,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 773,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢市の準高度商業地域及びその他周辺の普通商業地である。主な需要者はホテル、物販、不動産関連の
県内外の法人及び機関投資家である。新型コロナウィルス感染により観光産業をはじめ各種経済活動の停滞が続き商業
地の需要は停滞している。取引の目的や規模が多様なため取引の中心となる価格帯等は特定できず。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は概ね規範性があり比準価格は信頼できる。また近隣地域にはテナントビルも見られるが、画地規模
等から対象標準地に店舗、事務所、マンションの分譲を想定した高層建物の建設も可能と判断し開発法による投資採算
価格を求めた。特に収益価格は求めなかった。よって市場の実勢を反映する比準価格と開発法による価格を関連づけ、
更に金沢市の準高度商業地及び周辺普通商業地の市場動向、価格の推移等を考慮し鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    855,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　金沢 5-11                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    825,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍が改善し経済活動は徐々に再開し、
供給面の制約、原材料価格の高騰等不安要因
はあるが不動産市場は徐々に改善しつつある
。

代表的商業地域として都市活性化策、ブラン
ド店進出等商況活性化の目玉地域であったが
、コロナ禍の影響により沈滞傾向が続いた。

出入りができ三方路による増加要因を有する
が、コロナ禍による顧客の減少により効用が
生かされない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.1 ％

-0.6 ％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１調１１ -38	金沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	北16m国道、南5.4m、二方路		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,500)
b	０２１調１７ -902	金沢市		建付地	（　）	長方形	北西25m市道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)
c	０２１調１１ -11	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m国道、東5m、角地		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,500)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 466,719	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.7]	475,318	100 [ 56.6]	839,784	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	865,000
b	(　 ) 692,641	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	684,329	100 [ 83.8]	816,622		841,000
c	(　 ) 391,000	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	372,779	100 [ 48.6]	767,035		790,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -37.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -46.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 832,000 円／㎡]

金沢 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握が困難で適用できず。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		店舗付高層分譲マンションを想定し開発法を適用したので、収益還元法は適用せず。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,026,406,362	2,204,275,530	13	630,000	6,052.00	311,000	6,840.00
⑧開発法による価格	822,130,832 円　　　　（　 773,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-29　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,063 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,063.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
570.00 ㎡	6,840.00 ㎡	6,178.00 ㎡	662.00 ㎡	6,052.00 ㎡	ＲＣ・12F ( 70 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 53.6 ％）	（ 643.5 ％）	（ 581.2 ％）	（ 62.3 ％）	（ 88.48 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高45m 駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	28.3 ｍ 38.5 ｍ		前面道路：国道特定道路までの距離：		22.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

630,000 円／㎡

店舗等

740,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

金沢市内の建物、地域性等品等が良好な地域のマンション等の販売価格を参考にした。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 630,000 円／㎡　　×　　 5,097.00 ㎡　　＝　　　　 3,211,110,000 円

店舗等

　 740,000 円／㎡　　×　　 955.00 ㎡　　＝　　　　 706,700,000 円

合　計　　　　　　　　 3,917,810,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 311,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 320,330 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	建物の品等、地域性等考慮して査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 320,330 円／㎡　　×　　　 6,840.00 ㎡　　＝　　　　 2,191,057,200 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	金沢市は開発負担金はない。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,917,810,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 470,137,200 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,661,194,400 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	地域性を考慮し投資規模に応じた標準的な投下資本収益率を採用した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	17 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	20 ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	352,602,900 円	( 9 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 296,539,039 円
	販売総額(2期)	3,173,426,100 円	( 81 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 2,435,287,189 円
	販売総額(3期)	391,781,000 円	( 10 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 294,580,134 円
収入合計		－	－	－	－	3,026,406,362 円
支出	建築工事費(1期)	438,211,440 円	( 20 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 412,225,502 円
	建築工事費(2期)	438,211,440 円	( 20 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 372,304,439 円
	建築工事費(3期)	1,314,634,320 円	( 60 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,008,850,377 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	141,041,160 円	( 30 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 132,677,419 円
	販売管理費(2期)	141,041,160 円	( 30 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 124,821,427 円
	販売管理費(3期)	188,054,880 円	( 40 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 153,396,366 円
支出合計		－	－	－	－	2,204,275,530 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,026,406,362 円　　－　　　　　　 2,204,275,530 円　　＝　　　　　 822,130,832 円 773,000 円／㎡