鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公１５ -42	金沢市		更地	（　）	長方形	北西13m国道、中間画地		準工高度地区最高25m 駐車付置義務 (60,200)
b	０２１調０１ -37	金沢市		更地	（　）	正方形	北西22m市道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (60,200)
c	０２１調０９ -11	金沢市		貸家建付地	（　）	不整形	南東19m県道、南西5m、二方路		商業高度地区最高31m (100,400)
d	０２１調１２ -71	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m県道、西8m、北4m、三方路		商業高度地区最高31m (100,400)
e	０２１調１２ -68	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東19m県道、北東6m、北西6m、三方路		商業高度地区最高31m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,772	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	114,772	100 [ 120.0]	95,643	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 60,497	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	70,757	100 [ 82.0]	86,289		90,600
c	(　 ) 75,549	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	87,555	100 [ 99.6]	87,907		92,300
d	(　 ) 96,325	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	92,564	100 [ 100.7]	91,921		96,500
e	(　 ) 108,493	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	104,567	100 [ 111.3]	93,951		98,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,500 円／㎡]

金沢 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,121,747	2,693,248	9,428,499	2,880,160	6,548,339	（　0.9383） 6,144,306	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	120,476,588 円　　　　（　 57,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	2,108 ㎡	43.6 m x 48.8 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

多くの駐車場を設けた低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括賃貸を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	400.00	100.0	400.00	2,792	1,116,800	6.0	6,700,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		1,116,800		6,700,800
								0

⑨年額支払賃料	1,116,800 円　×　12ヶ月　＝　 13,401,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,401,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,340,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,061,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,700,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,307 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,121,747 円　　　　（　 5,750 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３　　　　-10	2,544 ( 2,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,827	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,806 円/㎡　月額支払賃料（　 2,792 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３　　　　-11	2,005 ( 2,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,785
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	229,800 円	38,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	402,048 円	13,401,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,659,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 325,500 円	38,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,300 円	38,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,300 円	38,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,693,248 円　（　　　　　　 1,278 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9383

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,300,000 円	設計監理料率　 93,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,880,160 円（　　　　　 1,366 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,121,747 円
②総費用	2,693,248 円
③純収益　①－②	9,428,499 円
④建物等に帰属する純収益	2,880,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,548,339 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,144,306 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,915 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,476,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
金沢 5-25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-25

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　岡山　一

TEL.

鑑定評価額

199,000,000 円

１㎡当たりの価格

94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月9日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市元町２丁目８０番外｢元町２－５－１｣				②地積　(㎡)	2,108 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度地区最高20m (70,200)
	1:1.2	店舗Ｓ2	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西20m市道、三方路	水道、下水	金沢 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 120 ｍ、南 160 ｍ、北 350 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

金沢駅東方

1.9km

法令

規制

準住居
(60,200)
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

市北部と都心を結ぶ貴重な路線商業地域だが、収益性の高い新たな業態の出現は困難な状況で既存大型店舗の収
益性や投資リスクから需要者の積極投資のハードルは高い。地価の大きな上昇は難しいが底堅さは続くと予想。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 94,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は県内外の大手資本等が主体である。交通量の多い路線商業地
では駐車場の確保や視認性の観点等から一定以上の規模が必要であるが、まとまった背後人口を有する地域の中の大規
模画地は希少であり需給関係から地価は底堅い。一方で需要者は大型投資に際し採算面等のリスク判断をよりシビアに
検討する傾向にあるため地価の大きな変動には繋がりにくい面もある。取引価格帯は規模が様々で設定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

大規模画地の賃貸想定では業種、店舗戦略等により店舗面積や敷地規模は様々であり、また賃借人の収益力、営業方針
、体力の違いで家賃配分の程度も異なること等から適切な収益価格の算定は困難で規範性は劣る。一方需要者は投資対
象地域の中で立地、規模、価格等の要因比較で取引価格を決定する傾向があり、多数の類似事例から求めた比準価格の
規範性は高い。よって比準価格を標準に収益価格を参考に留め代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[ 92.0]

[105.0]
100

94,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍後、ウイズコロナを見据え金沢市内
の商業地でも改善の動きのある地点も見られ
る。

区画整然とした大規模画地が揃う貴重なエリ
アであり需要は高いと思われる地域。地域要
因に特段の変動はない。

特になし。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公１５ -42	金沢市		更地	（　）	長方形	北西13m国道、中間画地		準工高度地区最高25m 駐車付置義務 (60,200)
b	０２２公１５ -16	金沢市		建付地	（　）	不整形	南16m国道、、北4.7m、二方路		準住居高度地区最高20m (70,200)
c	０２２公２８ -37	金沢市		更地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
d	０２２公２７ -45	金沢市		更地	（　）	ほぼ正方形	北18m市道、西6m、角地		２住居高度地区最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,772	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	114,772	100 [ 124.7]	92,038	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	96,600
b	(　 ) 74,101	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	85,468	100 [ 94.9]	90,061		94,600
c	(　 ) 77,889	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,680	100 [ 89.1]	89,428		93,900
d	(　 ) 81,949	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	80,342	100 [ 89.1]	90,171		94,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +26.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,500 円／㎡]

金沢 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,974,133	2,709,852	9,264,281	2,977,920	6,286,361	（　0.9383） 5,898,493	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	115,656,725 円　　　　（　 54,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	2,108 ㎡	43.6 m x 48.8 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

車の通行量の多い路線商業地域であり、集客力を考慮し多数の駐車スペースを備えた低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	2,758	1,103,200	6.0	6,619,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		1,103,200		6,619,200
								0

⑨年額支払賃料	1,103,200 円　×　12ヶ月　＝　 13,238,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,238,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,323,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,914,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,619,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,573 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,974,133 円　　　　（　 5,680 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３　　　　-10	2,544 ( 2,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,827	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,772 円/㎡　月額支払賃料（　 2,758 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３　　　　-11	2,005 ( 2,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,717
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	237,600 円	39,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	397,152 円	13,238,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,659,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 336,600 円	39,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,600 円	39,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,600 円	39,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,709,852 円　（　　　　　　 1,286 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9383

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,600,000 円	設計監理料率　 96,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,977,920 円（　　　　　 1,413 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,974,133 円
②総費用	2,709,852 円
③純収益　①－②	9,264,281 円
④建物等に帰属する純収益	2,977,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,286,361 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,898,493 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,798 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,656,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,900 円／㎡）