鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公１１ -4	金沢市		更地	（　）	長方形	北16m市道、南9m、二方路		２住居高度地区最高20m (70,200)
b	０２２公１２ -37	金沢市		建付地	（　）	不整形	南25m市道、東4m、北7m、三方路		２住居高度地区最高20m (70,200)
c	０２１調１２ -71	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m県道、西8m、北4m、三方路		商業高度地区最高31m (100,400)
d	０２１調２７ -14	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15m県道、中間画地		近商高度地区最高25m 居住誘導区域 (80,200)
e	０２１調２８ -72	金沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、西5.7m、二方路		２住居高度地区最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,238	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	63,490	100 [ 92.2]	68,861	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,900
b	(　 ) 91,075	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	87,429	100 [ 108.6]	80,506		80,500
c	(　 ) 96,325	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	92,564	100 [ 121.5]	76,184		76,200
d	(　 ) 81,479	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	82,701	100 [ 106.7]	77,508		77,500
e	(　 ) 98,707	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	96,772	100 [ 121.3]	79,779		79,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,500 円／㎡]

金沢 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,399,803	1,537,167	5,862,636	5,321,160	541,476	（　0.9475） 513,049	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,470,388 円　　　　（　 41,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	115.00	Ｓ4	460.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区最高25m 高度地区最高18m	88 ％	300 ％	290 ％	252 ㎡	11.0 m x 23.5 m	前面道路：国道　 19.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～４階が各階４９㎡程度の住宅２戸の建物を想定。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

標準的な有効率を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	80.0	92.00	2,420	222,640	3.0	667,920
							0.0	0
2～ 4	住宅	115.00	85.0	97.75	1,450	141,738	2.0	283,476
							1.0	141,738
～

～

～

計		460.00	83.8	385.25		647,854		1,518,348
								425,214

⑨年額支払賃料	647,854 円　×　12ヶ月　＝　 7,774,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 385.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,774,248 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 806,225 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,256,023 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,518,348 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,665 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 425,214 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 130,115 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,399,803 円　　　　（　 29,364 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２７　　　　-101	2,459 ( 2,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,535	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,493 円/㎡　月額支払賃料（　 2,420 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０１　　　　-21	2,255 ( 2,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,456
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	454,800 円	75,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	241,867 円	8,062,248　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 644,300 円	75,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,800 円	75,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,800 円	75,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,537,167 円　（　　　　　　 6,100 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,321,160 円（　　　　　 21,116 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,399,803 円
②総費用	1,537,167 円
③純収益　①－②	5,862,636 円
④建物等に帰属する純収益	5,321,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	541,476 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	513,049 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,036 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,470,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
金沢 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-23

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　大場　修

TEL.

鑑定評価額

19,200,000 円

１㎡当たりの価格

76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市弥生２丁目２８番１｢弥生２－１－２７｣				②地積　(㎡)	252 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区最高25m 高度地区最高18m (88,290)
	台形 1:2	店舗兼住宅ＲＣ3	店舗、事務所のほか住宅等が混在する商業地域	西19.5m国道	水道、ガス、下水	金沢 4.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 90 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 23.5 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１９．５ｍ国道

交通

施設

金沢駅南方

4.0km

法令

規制

近商
(88,290)
準防
高度地区最高25m
高度地区最高18m

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に空地はほとんど見られず、また、新規の出店需要が多くはないことから、土地利用は当分の間概ね現状
を維持するものと予測する。新型コロナウィルス禍の影響が軽微で、地価は横這いで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は狭義には市内南部近郊の幹線道路沿いの商住混在地域であるが、取引事例が少ないことから広義に解して
市内南部地域の幹線道路沿いの地域一円として把握した。主たる需要者は店舗等または住宅として自己利用することが
目的の個人あるいは中小法人企業である。新型コロナウィルス禍の影響は軽微で、また、住宅地需要もあって地価は概
ね横這いで推移した。画地規模にバラツキが大きく、取引の中心となる価格帯は判別し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

定期借地と見られる土地もあるがほとんどが自己所有・自己利用の土地・建物である。主たる需要者も自己利用を目的
としており、投資目的の取引は希である。よって本件では主たる需要者の価格決定過程を考慮して比準価格を採用し、
代表標準地の標準価格に規準した価格との均衡をも勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 125,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[ 99.0]

100
[166.5]

[100.0]
100

75,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルスは観光客増加の恩恵を受
けた地域で大きなマイナスの影響を与え、一
方でほとんど影響のない地域もあり、地価は
斑模様である。

土地利用にほとんど変化はなく、地域要因に
大きな変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公２７ -34	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m国道、中間画地		近商高度地区最高25m (90,300)
b	０２２公０３ -27	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15.5m国道、中間画地		近商高度地区最高25m (90,300)
c	０２２公２７ -45	金沢市		更地	（　）	ほぼ正方形	北18m市道、西6m、角地		２住居高度地区最高20m (70,200)
d	０２２公１２ -37	金沢市		建付地	（　）	不整形	南25m市道、東4m、北7m、三方路		２住居高度地区最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,966	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	96,478	100 [ 115.0]	83,894	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,900
b	(　 ) 110,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,000	100 [ 139.4]	78,910		78,900
c	(　 ) 81,949	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	80,342	100 [ 108.2]	74,253		74,300
d	(　 ) 91,075	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	87,429	100 [ 117.0]	74,726		74,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +38.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

金沢 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、素地価格等の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,708,455	1,816,204	6,892,251	6,325,020	567,231	（　0.9475） 537,451	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,968,388 円　　　　（　 43,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	135.00	Ｓ4	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区最高25m 高度地区最高18m	88 ％	300 ％	290 ％	252 ㎡	11.0 m x 23.5 m	前面道路：国道　 19.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に店舗、２～４階に各戸５０㎡程度の住宅２戸、計６戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	90.0	121.50	2,505	304,358	3.0	913,074
							0.0	0
2～ 4	居宅	135.00	80.0	108.00	1,430	154,440	2.0	308,880
							1.0	154,440
～

～

～

計		540.00	82.5	445.50		767,678		1,839,714
								463,320

⑨年額支払賃料	767,678 円　×　12ヶ月　＝　 9,212,136 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 445.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,212,136 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 950,014 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,550,122 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,839,714 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,557 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 463,320 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 141,776 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,708,455 円　　　　（　 34,557 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２７　　　　-2	2,735 ( 2,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,486	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,511 円/㎡　月額支払賃料（　 2,505 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２７　　　　-101	2,459 ( 2,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,535
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	540,600 円	90,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	285,004 円	9,500,136　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 765,800 円	90,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,100 円	90,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,100 円	90,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,816,204 円　（　　　　　　 7,207 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,100,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,325,020 円（　　　　　 25,099 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,708,455 円
②総費用	1,816,204 円
③純収益　①－②	6,892,251 円
④建物等に帰属する純収益	6,325,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	567,231 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	537,451 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,133 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,968,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,500 円／㎡）