鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１調１４ -27	金沢市		建付地	（　）	不整形	北東30m県道、北西7m、二方路		近商高度地区最高25m (100,300)
b	０２１調１９ -2	金沢市		更地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,240)
c	０２１調０７ -1	金沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、南西8m、角地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,400)
d	０２２公２７ -25	金沢市		建付地	（　）	不整形	南西19.4m市道、北3.3m、二方路		商業駐車場整備地区高度地区 (95,350)
e	０２１調１５ -14	金沢市		貸家建付地	（　）	不整形	南西50m県道、北西25m、東6m、三方路		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 83.7]	166,364	100 [ 85.0]	195,722	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	196,000
b	(　 ) 74,212	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	151,453	100 [ 71.3]	212,417		212,000
c	(　 ) 119,846	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	114,206	100 [ 56.7]	201,422		201,000
d	(　 ) 150,479	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	165,724	100 [ 75.8]	218,633		219,000
e	(　 ) 214,266	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 83.2]	286,146	100 [ 128.8]	222,163		222,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	縁故関係	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	縁故関係	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 209,000 円／㎡]

金沢 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,051,986	323,691	1,728,295	970,920	757,375	（　0.9396） 711,630	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,523,061 円　　　　（　 137,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	42.00	ＬＳ2	84.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区最高25m	90 ％	300 ％	300 ％	106 ㎡	7.5 m x 14.2 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２階がファミリータイプの住宅の賃貸用建物を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下の建物を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	42.00	100.0	42.00	2,611	109,662	6.0	657,972
							0.0	0
2～ 2	居宅	42.00	100.0	42.00	1,567	65,814	2.0	131,628
							1.0	65,814
～

～

～

計		84.00	100.0	84.00		175,476		789,600
								65,814

⑨年額支払賃料	175,476 円　×　12ヶ月　＝　 2,105,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 84.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,105,712 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 224,971 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,024,741 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	789,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,106 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 65,814 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 20,139 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,051,986 円　　　　（　 19,358 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３　　　　-15	2,345 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,519	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,637 円/㎡　月額支払賃料（　 2,611 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４　　　　-11	2,592 ( 2,579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,755
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	74,400 円	12,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	67,491 円	2,249,712　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 105,400 円	12,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	12,400 円	12,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,400 円	12,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 323,691 円　（　　　　　　 3,054 円／㎡）　　（経費率　　 15.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9396

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,400,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 84.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0783	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	970,920 円（　　　　　 9,160 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,051,986 円
②総費用	323,691 円
③純収益　①－②	1,728,295 円
④建物等に帰属する純収益	970,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	757,375 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	711,630 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,713 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,523,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
金沢 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-20

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　西田　雄一

TEL.

鑑定評価額

22,200,000 円

１㎡当たりの価格

209,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市中橋町１５１番｢中橋町５－２０｣				②地積　(㎡)	106 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区最高25m (90,300)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ3	中小規模の店舗等が建ち並ぶ路線沿いの商業地域	北東30m県道	水道、ガス、下水	金沢 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 80 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

金沢駅南西方

600m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

金沢駅に近く比較的安定した需要が見込まれる一方で供給の少ない地域であり、地価は暫く横ばいで推移するも
のと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 213,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、金沢市の市街地中心部に近い商業地域のうち、類似価格帯の圏域。需要者は店舗等を営む個人事業者及
び法人である。近隣地域は中小規模の店舗等が建ち並ぶ商業地域で、観光客やビジネス客を睨んだ投資需要はコロナ禍
で弱まったが、ＪＲ金沢駅徒歩圏の立地で一定の需要が見られる中で供給が少なく、市場の需給は概ね均衡状態にある
。取引される画地規模にバラつきがあるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺では賃貸物件として店舗等が見られるものの、取引は自用目的のものが多い。また、近隣地域は
中小規模の店舗等が建ち並ぶ商業地域で、賃貸物件の所有目的を前提とした土地需要は少なく、市場参加者は自用目的
の事業者が主体である。従って、取引環境の変化を踏まえた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地
との価格検討、単価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 244,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[120.0]

[100.0]
100

209,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    209,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直しており、新型コロナの影響が
弱まって金沢市の観光客等は回復しており、
商業地の需要は徐々に改善している。

金沢駅に近く比較的安定した需要が見込まれ
る一方で供給は少なく、地価は横ばい傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１調１４ -27	金沢市		建付地	（　）	不整形	北東30m県道、北西7m、二方路		近商高度地区最高25m (100,300)
b	０２２公０８ -8	金沢市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東12.2m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	０２２公０３ -29	金沢市		更地	（　）	台形	北東12m市道、北西6m、角地		商業 (100,400)
d	０２２公１９ -1	金沢市		更地	（　）	長方形	北西12m市道、南西6m、角地		準工高度地区最高18m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 83.7]	166,364	100 [ 87.6]	189,913	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	190,000
b	(　 ) 239,425	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	238,240	100 [ 101.6]	234,488		234,000
c	(　 ) 176,955	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	171,801	100 [ 79.8]	215,289		215,000
d	(　 ) 138,989	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	135,514	100 [ 63.2]	214,421		214,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 213,000 円／㎡]

金沢 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,061,183	323,994	1,737,189	970,920	766,269	（　0.9396） 719,986	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,693,592 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	42.00	ＬＳ2	84.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区最高25m	90 ％	300 ％	300 ％	106 ㎡	7.5 m x 14.2 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階はファミリータイプの住宅、各階ともフロアー貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	42.00	100.0	42.00	2,624	110,208	6.0	661,248
							0.0	0
2～ 2	住宅	42.00	100.0	42.00	1,574	66,108	2.0	132,216
							1.0	66,108
～

～

～

計		84.00	100.0	84.00		176,316		793,464
								66,108

⑨年額支払賃料	176,316 円　×　12ヶ月　＝　 2,115,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 84.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,115,792 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 225,979 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,033,813 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	793,464 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,141 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 66,108 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 20,229 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,061,183 円　　　　（　 19,445 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３　　　　-15	2,345 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,519	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,637 円/㎡　月額支払賃料（　 2,624 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４　　　　-11	2,592 ( 2,579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,755
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	74,400 円	12,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	67,794 円	2,259,792　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 105,400 円	12,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	12,400 円	12,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,400 円	12,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 323,994 円　（　　　　　　 3,057 円／㎡）　　（経費率　　 15.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9396

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,400,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 84.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0783	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	970,920 円（　　　　　 9,160 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,061,183 円
②総費用	323,994 円
③純収益　①－②	1,737,189 円
④建物等に帰属する純収益	970,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	766,269 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	719,986 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,792 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,693,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）