鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公０３ -25	金沢市		更地	（　）	不整形	南西23m県道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
b	０２２公０３ -26	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15.5m国道、中間画地		近商高度地区最高25m (90,300)
c	０２２公１２ -1	金沢市		更地	（　）	不整形	南東19m市道、西1m、角地		準住居高度地区最高20m (60,200)
d	０２２公２７ -25	金沢市		建付地	（　）	不整形	南西19.4m市道、北3.3m、二方路		商業駐車場整備地区高度地区 (95,350)
e	０２２公２７ -28	金沢市		更地	（　）	不整形	南西19.2m市道、中間画地		商業駐車場整備地区高度地区 (88,380)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,135	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	113,750	100 [ 90.2]	126,109	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 107,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	107,000	100 [ 85.5]	125,146		124,000
c	(　 ) 137,118	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	138,352	100 [ 111.5]	124,083		123,000
d	(　 ) 150,479	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	165,724	100 [ 124.9]	132,685		131,000
e	(　 ) 149,712	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	159,325	100 [ 126.2]	126,248		125,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
a	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

金沢 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、素地価格等の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,189,526	1,049,367	4,140,159	3,573,180	566,979	（　0.9475） 537,213	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,963,531 円　　　　（　 80,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m	100 ％	500 ％	500 ％	136 ㎡	7.5 m x 20.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に店舗、２・３階に１ＬＤＫ計４戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

想定建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	92.0	82.80	2,504	207,331	6.0	1,243,986
							0.0	0
2～ 3	居宅	90.00	85.0	76.50	1,600	122,400	2.0	244,800
							1.0	122,400
～

～

～

計		270.00	87.3	235.80		452,131		1,733,586
								244,800

⑨年額支払賃料	452,131 円　×　12ヶ月　＝　 5,425,572 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 235.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,425,572 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 566,557 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,099,015 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,733,586 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,602 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 244,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 74,909 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,189,526 円　　　　（　 38,158 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１　　　　-21	2,255 ( 2,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,499	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,517 円/㎡　月額支払賃料（　 2,504 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１７　　　　-22	3,011 ( 2,921)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,535
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	305,400 円	50,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	169,967 円	5,665,572　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 432,600 円	50,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,900 円	50,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,900 円	50,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,049,367 円　（　　　　　　 7,716 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,900,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,573,180 円（　　　　　 26,273 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,189,526 円
②総費用	1,049,367 円
③純収益　①－②	4,140,159 円
④建物等に帰属する純収益	3,573,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	566,979 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	537,213 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,950 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,963,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
金沢 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-18

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　畠山　麻衣

TEL.

鑑定評価額

17,000,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市野町１丁目３５番１外｢野町１－１－３４｣				②地積　(㎡)	136 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最高31m (100,500)
	不整形 1:2.5	店舗、事務所兼住宅Ｓ3	店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北西22m国道	水道、ガス、下水	金沢 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

金沢駅南方

2.7km

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

犀川を挟んで、繁華街「片町」に近接する商業地域である。近年は北陸新幹線開業効果により地価は上昇傾向で
あったが、中心部商業地域の需給が弱含みで推移している影響を受け、当面は横這い傾向にあると予測される。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢市市街地及び市街地外縁部の幹線道路及び準幹線道路沿線並びにその周辺の地域一円。需要者の中心
は当市を中心に事業展開を行う地元事業者と考えられるが、新たに進出を計画する県外企業も含まれる。周辺観光地へ
の観光客の往来の減少は見られるものの、中心部商業地と比べ相対的な割安感があり、地価は横ばい基調。取引規模や
取引動機に応じて価格帯はまちまちであり、需給の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引は自用目的のものが中心であり賃貸物件所有目的は殆どなく、元本に見合う賃料授受のない地域柄から収益価格は
やや低位に試算された。比準価格は、当市の商業地域の取引が少なく、取引に特殊な事情が見られるもの等をも採用せ
ざるを得なかったが慎重な事例分析により比準を行い試算したものであり規範性が高い。よって、前年からの価格変動
要因等の検討を踏まえた結果、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減、世帯数は増加。景気は厳しいが
緩やかに持ち直しつつある。中心部商業地域
では地価は停滞傾向。

間口が狭い等の小規模画地が多く、画地利用
が限定されるものの、繁華街に近接する立地
の良さが認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公０３ -26	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15.5m国道、中間画地		近商高度地区最高25m (90,300)
b	０２２公０３ -25	金沢市		更地	（　）	不整形	南西23m県道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
c	０２１調２４ -11	金沢市		建付地	（　）	不整形	北西22m国道、中間画地		商業高度地区最高31m まちづくり協定 (100,480)
d	０２１調１２ -71	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m県道、西8m、北4m、三方路		商業高度地区最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 107,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	107,000	100 [ 84.9]	126,031	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 135,135	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	113,750	100 [ 91.2]	124,726		123,000
c	(　 ) 77,662	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	123,273	100 [ 100.0]	123,273		122,000
d	(　 ) 96,325	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	93,114	100 [ 72.0]	129,325		128,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

金沢 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,995,960	1,006,784	3,989,176	3,418,740	570,436	（　0.9475） 540,488	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,030,367 円　　　　（　 81,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m	100 ％	500 ％	500 ％	136 ㎡	7.5 m x 20.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階は各階２戸の平均専有面積約３８㎡ファミリータイプを想定。

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

低層店舗兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	92.0	82.80	2,478	205,178	6.0	1,231,068
							0.0	0
2～ 3	住宅	90.00	85.0	76.50	1,500	114,750	2.0	229,500
							1.0	114,750
～

～

～

計		270.00	87.3	235.80		434,678		1,690,068
								229,500

⑨年額支払賃料	434,678 円　×　12ヶ月　＝　 5,216,136 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 235.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,216,136 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 545,614 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,910,522 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,690,068 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,211 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 229,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 70,227 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,995,960 円　　　　（　 36,735 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１　　　　-21	2,255 ( 2,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,422	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,490 円/㎡　月額支払賃料（　 2,478 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２　　　　-101	3,340 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,565
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	292,200 円	48,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	163,684 円	5,456,136　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 413,900 円	48,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,700 円	48,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,700 円	48,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,006,784 円　（　　　　　　 7,403 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,700,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,418,740 円（　　　　　 25,138 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,995,960 円
②総費用	1,006,784 円
③純収益　①－②	3,989,176 円
④建物等に帰属する純収益	3,418,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	570,436 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	540,488 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,974 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,030,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,100 円／㎡）