鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公０８ -11	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.7m市道、北7.6m、角地		１住居高度地区最高18m (70,200)
b	０２２公０８ -10	金沢市		更地	（　）	台形	南9.7m市道、西6m、角地		１住居高度地区最高18m (70,200)
c	０２２公１９ -8	金沢市		更地	（　）	長方形	南東20m市道、中間画地		準住居 (60,200)
d	０２２公０９ -17	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (60,200)
e	０２２公０９ -6	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,112	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	82,271	100 [ 98.0]	83,950	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,000
b	(　 ) 106,086	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	104,436	100 [ 117.6]	88,806		88,800
c	(　 ) 96,799	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	97,670	100 [ 123.0]	79,407		79,400
d	(　 ) 105,327	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	106,696	100 [ 117.1]	91,115		91,100
e	(　 ) 93,046	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	91,167	100 [ 117.1]	77,854		77,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,000 円／㎡]

金沢 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,202,922	2,813,662	10,389,260	9,321,000	1,068,260	（　0.9460） 1,010,574	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	19,815,176 円　　　　（　 57,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度地区最高25m	80 ％	200 ％	200 ％	342 ㎡	14.5 m x 24.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は事務所で各階フロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	90.0	180.00	2,472	444,960	6.0	2,669,760
							0.0	0
2～ 3	事務所	200.00	90.0	180.00	2,060	370,800	6.0	2,224,800
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	90.0	540.00		1,186,560		7,119,360
								0

⑨年額支払賃料	1,186,560 円　×　12ヶ月　＝　 14,238,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,238,720 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,459,872 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,138,848 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,119,360 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,074 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,202,922 円　　　　（　 38,605 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７　　　　-5	1,615 ( 1,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	1,961	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,070 円/㎡　月額支払賃料（　 2,060 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２７　　　　-1	1,973 ( 1,913)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	2,175
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	780,000 円	130,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	437,962 円	14,598,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 230,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,105,000 円	130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,813,662 円　（　　　　　　 8,227 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,321,000 円（　　　　　 27,254 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,202,922 円
②総費用	2,813,662 円
③純収益　①－②	10,389,260 円
④建物等に帰属する純収益	9,321,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,068,260 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,010,574 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,955 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,815,176 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
金沢 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-17

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　広島　章生

TEL.

鑑定評価額

28,000,000 円

１㎡当たりの価格

82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市入江２丁目５０番				②地積　(㎡)	342 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）高度地区最高25m
	1:1.5	店舗Ｓ3	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	北東20m県道	水道、下水	金沢 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 310 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

金沢駅南西方

2.8km

法令

規制

近商
(80,200)
高度地区最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

ＩＣに割合い近く交通量が多く立地の良い路線商業地域であるが、これまでコロナ禍により飲食店の営業活動が
停滞していたが、今後沈静化に伴う経済活動の再開により地価の上向きが予想される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢市西南部の路線商業地域である。需要者は沿道型店舗を展開する地元法人、自営業者の他、県を超え
る広域地域を営業対象としたチェーン店を展開する大手事業者等である。新型コロナウィルス感染により一部店舗等に
影響はみられるが日常生活の必要性から経済活動の再開が徐々に進み商業地の需給動向は回復している。取引は多様で
、取引の中心となる価格帯等の特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は概ね規範性があり比準価格は信頼できる。また近隣地域には自用のビルも多く見られるが、標準的
な賃貸用店舗・事務所ビルを想定し収益価格を求めたが土地価格に見合う賃料収入の獲得には至らず収益価格は低位な
価格として試算された。よって市場の実勢を反映する比準価格を重視し収益価格を比較考量し鑑定評価額を上記の通り
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　金沢 5-19                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     81,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍が改善し経済活動は徐々に再開し、
供給面の制約、原材料価格の高騰等不安要因
はあるが不動産市場は徐々に改善しつつある
。

輸入車販売店や事業所等新規の進出し、県道
沿いに商業施設の入れ替わりが時々見られる
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公０１ -11	金沢市		底地	（　）	ほぼ台形	南東13.5m市道、東6m、西6m、三方路		準工特別用途地区地区計画等 (70,200)
b	０２２公０３ -25	金沢市		更地	（　）	不整形	南西23m県道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
c	０２２公０３ -27	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15.5m国道、中間画地		近商高度地区最高25m (90,300)
d	０２２公１５ -16	金沢市		建付地	（　）	不整形	南16m国道、北4.7m、二方路		準住居高度地区最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 63,193) 78,991	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	94,037	100 [ 113.9]	82,561	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,600
b	(　 ) 135,135	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	113,750	100 [ 134.6]	84,510		84,500
c	(　 ) 110,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,000	100 [ 128.7]	85,470		85,500
d	(　 ) 74,101	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	85,468	100 [ 104.0]	82,181		82,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	隣地購入	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +27.0
b	隣地購入	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,400 円／㎡]

金沢 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握が困難で適用できず。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,165,802	2,812,430	10,353,372	9,321,000	1,032,372	（　0.9460） 976,624	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	19,149,490 円　　　　（　 56,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度地区最高25m	80 ％	200 ％	200 ％	342 ㎡	14.5 m x 24.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所、各階フロア貸しを想定。屋外平面駐車場５台。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域としての標準的有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	90.0	180.00	2,465	443,700	6.0	2,662,200
							0.0	0
2～ 3	事務所	200.00	90.0	180.00	2,054	369,720	6.0	2,218,320
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	90.0	540.00		1,183,140		7,098,840
								0

⑨年額支払賃料	1,183,140 円　×　12ヶ月　＝　 14,197,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,197,680 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,455,768 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,101,912 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,098,840 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,890 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,165,802 円　　　　（　 38,496 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１６　　　　-22	1,744 ( 1,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,106	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,064 円/㎡　月額支払賃料（　 2,054 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１７　　　　-5	1,615 ( 1,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,021
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	780,000 円	130,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	436,730 円	14,557,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 230,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,105,000 円	130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,812,430 円　（　　　　　　 8,223 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 211,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,321,000 円（　　　　　 27,254 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,165,802 円
②総費用	2,812,430 円
③純収益　①－②	10,353,372 円
④建物等に帰属する純収益	9,321,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,032,372 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	976,624 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,856 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,149,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,000 円／㎡）