鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１調２４ -11	金沢市		建付地	（　）	不整形	北西22m国道、中間画地		商業高度地区最高31m まちづくり協定 (100,480)
b	０２１調１２ -68	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東19m県道、北東6m、北西6m、三方路		商業高度地区最高31m (100,400)
c	０２２公０３ -25	金沢市		更地	（　）	不整形	南西23m県道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
d	０２１調１２ -71	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m県道、西8m、北4m、三方路		商業高度地区最高31m (100,400)
e	０２２公１９ -8	金沢市		更地	（　）	長方形	南東20m市道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,662	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	121,670	100 [ 134.2]	90,663	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	92,500
b	(　 ) 108,493	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	104,567	100 [ 106.0]	98,648		101,000
c	(　 ) 135,135	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	113,750	100 [ 116.2]	97,892		99,800
d	(　 ) 96,325	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	92,564	100 [ 95.0]	97,436		99,400
e	(　 ) 96,799	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	97,670	100 [ 99.8]	97,866		99,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +29.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,500 円／㎡]

金沢 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,931,551	6,230,066	23,701,485	21,340,800	2,360,685	（　0.9475） 2,236,749	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	45,647,939 円　　　　（　 72,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	297.00	Ｓ5	1,485.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	630 ㎡	24.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２階事務所フロア貸し、３～５階は平均専有面積約４４㎡のファミリータイプ各階６戸を想定。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

中層店舗、事務所兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	297.00	80.0	237.60	2,734	649,598	6.0	3,897,588
							0.0	0
2～ 2	事務所	297.00	85.0	252.45	2,187	552,108	6.0	3,312,648
							0.0	0
3～ 5	住宅	297.00	90.0	267.30	1,777	474,992	2.0	949,984
							1.0	474,992
～

～

計		1,485.00	87.0	1,291.95		2,626,682		10,060,188
								1,424,976

⑨年額支払賃料	2,626,682 円　×　12ヶ月　＝　 31,520,184 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,291.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,152,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,520,184 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,152,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 3,267,218 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,404,966 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,060,188 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 90,542 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,424,976 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 436,043 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,931,551 円　　　　（　 47,510 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２７　　　　-101	2,459 ( 2,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,732	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,748 円/㎡　月額支払賃料（　 2,734 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２７　　　　-2	2,735 ( 2,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,763
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,824,000 円	304,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	980,166 円	32,672,184　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 233,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,584,000 円	304,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	304,000 円	304,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	304,000 円	304,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,230,066 円　（　　　　　　 9,889 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	304,000,000 円	設計監理料率　 199,000 円／㎡　×　 1,485.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,340,800 円（　　　　　 33,874 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,931,551 円
②総費用	6,230,066 円
③純収益　①－②	23,701,485 円
④建物等に帰属する純収益	21,340,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,360,685 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,236,749 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,550 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,647,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
金沢 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-15

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　西野　正治

TEL.

鑑定評価額

62,400,000 円

１㎡当たりの価格

99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市増泉１丁目５２４番外｢増泉１－１９－１７｣				②地積　(㎡)	630 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高31m (100,400)
	1:1	診療所兼住宅ＲＣ3	大型スーパー、中層店舗等が建ち並ぶ商業地域	北20m県道、背面道	水道、ガス、下水	金沢 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 190 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗、中低層店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 630 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

大型商業施設アピタ金沢店を
核とする商業地域。

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

金沢駅南方

2.7km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

大型集客施設を中心に店舗等が建ち並んでいる。また金沢市内にあってエステ関連の店舗が多く、現状で推移す
ると予測。テナント供給が比較的多い中で需要も底堅い状況にあり、地価は穏やかな上昇を予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗、中低層店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢市内の幹線街路沿いの商業地域である。需要者の中心は県内外の店舗・営業所を営む企業及び個人事
業者である。大型店舗を核とする路線商業地であり、その周辺では集客力を見込んで積極的な店舗進出が認められる。
また近年の美容ブームから多数のエステ店舗が近隣周辺に出店している。画地規模にバラつきがあるため、需要の中心
となる価格帯を特定することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は直接法を採用して求められたもので商業地にあっては理論的であるが、近隣地域ではテナントや住居部分の
家賃が地価水準に見合わないことが多く、低めに試算された。一方、比準価格は同一幹線街路沿いに画地規模の類似性
を持つ更地の取引事例が得られた。よって、規範性に優れた事例を中心に求められた比準価格を重視し、代表標準地と
の検討を踏まえ、収益価格を勘案し、当市の商業地の需給動向等をも考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[ 85.5]

[102.0]
100

99,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍以降、金沢市中心商業地の地価は下
落が続いている。一方、路線商業地は、中心
商業地に対し相対的に割安感が高まり堅調な
動きをしている。

コロナ禍の中でも、同一幹線街路沿いに取引
が見られるなど安定的な需要が認められた。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公０３ -25	金沢市		更地	（　）	不整形	南西23m県道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
b	０２２公０３ -27	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15.5m国道、中間画地		近商高度地区最高25m (90,300)
c	０２１調１２ -68	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東19m県道、北東6m、北西6m、三方路		商業高度地区最高31m (100,400)
d	０２１調１２ -71	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m県道、西8m、北4m、三方路		商業高度地区最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,135	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	113,750	100 [ 108.0]	105,324	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 110,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,000	100 [ 106.7]	103,093		105,000
c	(　 ) 108,493	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	106,426	100 [ 110.2]	96,575		98,500
d	(　 ) 96,325	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	93,206	100 [ 95.0]	98,112		100,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣地購入	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	隣地購入	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

金沢 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため再調達原価の把握ができず適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,292,596	6,324,575	23,968,021	21,691,800	2,276,221	（　0.9475） 2,156,719	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	44,014,673 円　　　　（　 69,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	297.00	Ｓ5	1,485.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	630 ㎡	24.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所はフロア貸し、住宅は面積約４４㎡のファミリータイプの建物を各階６戸想定した。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

店舗・事務所兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	297.00	80.0	237.60	2,770	658,152	6.0	3,948,912
							0.0	0
2～ 2	事務所	297.00	85.0	252.45	2,210	557,915	6.0	3,347,490
							0.0	0
3～ 5	居宅	297.00	90.0	267.30	1,800	481,140	2.0	962,280
							1.0	481,140
～

～

計		1,485.00	87.0	1,291.95		2,659,487		10,183,242
								1,443,420

⑨年額支払賃料	2,659,487 円　×　12ヶ月　＝　 31,913,844 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,291.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,152,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されるため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,913,844 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,152,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 3,306,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,759,260 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,183,242 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 91,649 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,443,420 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 441,687 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,292,596 円　　　　（　 48,083 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７　　　　-22	3,011 ( 2,921)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,895	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,784 円/㎡　月額支払賃料（　 2,770 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３　　　　-10	2,544 ( 2,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,678
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,854,000 円	309,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	991,975 円	33,065,844　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 234,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,626,500 円	309,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,324,575 円　（　　　　　　 10,039 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	309,000,000 円	設計監理料率　 202,000 円／㎡　×　 1,485.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,691,800 円（　　　　　 34,431 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,292,596 円
②総費用	6,324,575 円
③純収益　①－②	23,968,021 円
④建物等に帰属する純収益	21,691,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,276,221 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,156,719 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,423 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,014,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,900 円／㎡）