鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公１０ -25	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.5m市道、中間画地		商業高度地区最高45m 駐車付置義務 (100,240)
b	０２２公１２ -5	金沢市		更地	（　）	不整形	北東6m市道、北西3.6m、南西4.5m、三方路		商業高度地区最高45m 駐車付置義務 (100,360)
c	０２２公１７ -8	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北4m、角地		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,360)
d	０２２公１７ -1	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、中間画地		近商高度地区最高20m 駐車付置義務 (90,270)
e	０２２公０１ -15	金沢市		建付地	（　）	長方形	北東20m市道、中間画地		商業高度地区最高45m 駐車付置義務 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 341,452	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	357,985	100 [ 84.6]	423,150	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	436,000
b	(　 ) 200,857	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	189,227	100 [ 54.3]	348,484		359,000
c	(　 ) 237,175	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	228,195	100 [ 66.9]	341,099		351,000
d	(　 ) 269,948	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	269,948	100 [ 69.3]	389,535		401,000
e	(　 ) 359,443	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	373,821	100 [ 97.9]	381,840		393,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 390,000 円／㎡]

金沢 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街地の商業地域にあり、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,218,543	6,382,401	22,836,142	19,854,300	2,981,842	（　0.9490） 2,829,768	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	60,207,830 円　　　　（　 322,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	160.00	Ｓ6F1B	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高45m 駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	187 ㎡	13.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全フロア店舗、地下１階～地上２階までは各階フロア貸し、３階～６階は部分貸し。

⑦有効率　 75.8 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	140.00	70.0	98.00	2,600	254,800	8.0	2,038,400
							0.0	0
1～ 1	店舗	160.00	70.0	112.00	3,792	424,704	8.0	3,397,632
							0.0	0
2～ 2	店舗	160.00	70.0	112.00	3,300	369,600	8.0	2,956,800
							0.0	0
3～ 6	店舗	160.00	80.0	128.00	3,200	409,600	8.0	3,276,800
							0.0	0
～

計		1,100.00	75.8	834.00		2,687,504		21,500,032
								0

⑨年額支払賃料	2,687,504 円　×　12ヶ月　＝　 32,250,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 834.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸市場の慣行により共益費（管理費）は支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等に担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,250,048 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,225,005 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,025,043 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,500,032 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 193,500 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,218,543 円　　　　（　 156,249 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２　　　　-101	3,340 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,711	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,817 円/㎡　月額支払賃料（　 3,792 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０　　　　-5	4,903 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,922
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,734,000 円	289,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	967,501 円	32,250,048　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 646,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,456,500 円	289,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	289,000 円	289,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	289,000 円	289,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,382,401 円　（　　　　　　 34,130 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	289,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,854,300 円（　　　　　 106,173 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,218,543 円
②総費用	6,382,401 円
③純収益　①－②	22,836,142 円
④建物等に帰属する純収益	19,854,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,981,842 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,829,768 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,132 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,207,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 322,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
金沢 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-14

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　神田　勝廉

TEL.

鑑定評価額

72,000,000 円

１㎡当たりの価格

385,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市片町２丁目６００番２外｢片町２－２４－１１｣				②地積　(㎡)	187 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高45m 駐車付置義務 (100,600)
	1:1.2	店舗Ｓ9F1B	高層の飲食店ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域	北東19m市道、北西側道	水道、ガス、下水	金沢 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 15 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

社交ビルが多い飲食店街

街

路

１９ｍ市道

交通

施設

金沢駅南方

2.3km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高45m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

北陸新幹線開業後、ホテル進出等で賑わいが戻り、地価は上昇傾向にあったが、コロナ禍により、飲み屋街やソ
シアルビルは客足が遠のき、開発適地への需要は急速に減退し、今しばらくは需給関係は相当に弱含むと予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 390,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 340,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢駅前地区、武蔵地区、香林坊地区、片町地区等の中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。
需要者の中心は、県内外の法人、不動産業者、県内の地元企業等である。近隣地域は金沢市を代表する片町地区の商業
地域で、北陸新幹線開業後はホテル等の用地需要は高く、地価は上昇傾向にあったが、コロナ禍により需給関係は急速
に悪化し、回復を見ない。取引される画地規模や価格帯には幅があり、需要の中心となる価格の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は飲食ビル等が建ち並ぶ北陸随一の歓楽街である。賃貸市場は大幅に低迷し、コロナ禍の影響等先行きが不透
明であるため収益価格は今後も変動するリスクがある。一方、比準価格は都心や背後地等の事例を複数採用し、規範性
は高い。よって、比準価格を重視し、直接法による収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    415,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染により観光客減少、
投資意欲の減退、経済活動の低下を招き商業
地の需要が減少し商業地の地価は下落した。

エリア周辺にホテル投資が増加したが、コロ
ナ禍により休業や投資の見直しも目立った。
旅行客は減少し、飲食街の人出はコロナ禍前
に程遠い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-7.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１調１８ -27	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		商業高度地区最高20m 駐車場整備地区 (90,240)
b	０２２公１７ -8	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北4m、角地		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,360)
c	０２２公１２ -5	金沢市		更地	（　）	不整形	北東6m市道、北西3.6m、南西4.5m、三方路		商業高度地区最高45m 駐車付置義務 (100,360)
d	０２２公２７ -28	金沢市		更地	（　）	不整形	南西19.2m市道、中間画地		商業駐車場整備地区高度地区 (88,380)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 177,849	100 [ 100.0]	[ 95.0] 100	100 [ 93.0]	100 [ 76.5]	237,482	100 [ 64.1]	370,487	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	382,000
b	(　 ) 237,175	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	228,195	100 [ 55.6]	410,423		423,000
c	(　 ) 200,857	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	189,227	100 [ 53.9]	351,071		362,000
d	(　 ) 149,712	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	159,325	100 [ 41.9]	380,251		392,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.36	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -37.0
b	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -39.0
c	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -55.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 390,000 円／㎡]

金沢 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,510,472	6,193,855	22,316,617	19,167,300	3,149,317	（　0.9490） 2,988,702	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	63,589,404 円　　　　（　 340,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	160.00	Ｓ6F1B	1,105.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高45m 駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	187 ㎡	13.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１～２階・店舗フロア貸し、３～６階・店舗部分貸し

⑦有効率　 74.3 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	70.0	112.00	3,756	420,672	8.0	3,365,376
							0.0	0
2～ 2	店舗	160.00	75.0	120.00	3,193	383,160	8.0	3,065,280
							0.0	0
3～ 6	店舗	160.00	75.0	120.00	3,193	383,160	8.0	3,065,280
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	145.00	75.0	108.75	2,629	285,904	8.0	2,287,232
							0.0	0
～

計		1,105.00	74.3	820.75		2,622,376		20,979,008
								0

⑨年額支払賃料	2,622,376 円　×　12ヶ月　＝　 31,468,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 820.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,468,512 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,146,851 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,321,661 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,979,008 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 188,811 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,510,472 円　　　　（　 152,462 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０　　　　-3	2,717 ( 2,704)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	3,700	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,781 円/㎡　月額支払賃料（　 3,756 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０　　　　-5	4,903 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	3,861
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,674,000 円	279,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	944,055 円	31,468,512　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 646,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,371,500 円	279,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	279,000 円	279,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	279,000 円	279,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,193,855 円　（　　　　　　 33,122 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	279,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 1,105.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,167,300 円（　　　　　 102,499 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,510,472 円
②総費用	6,193,855 円
③純収益　①－②	22,316,617 円
④建物等に帰属する純収益	19,167,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,149,317 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,988,702 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,982 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,589,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 340,000 円／㎡）