鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１調１１ -9	金沢市		更地	（　）	ほぼ整形	南西16m国道、北3m、二方路		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,500)
b	０２２公０７ -10	金沢市		底地	（　）	不整形	北東8.5m市道、南東8.4m、角地		商業高度地区最高45m 駐車付置義務 (100,600)
c	０２２公２９ -8	金沢市		建付地	（　）	不整形	東8.6m市道、北西16.5m、角地		商業高度地区最高31m 建築協定 (100,400)
d	０２２公２７ -25	金沢市		建付地	（　）	不整形	南西19.4m市道、北3.3m、二方路		商業駐車場整備地区高度地区 (95,350)
e	０２２公２８ -23	金沢市		底地	（　）	ほぼ長方形	西5.7m市道、中間画地		商業高度地区最高20m 駐車付置義務 (90,342)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 319,339	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	324,714	100 [ 126.6]	256,488	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	256,000
b	(　 122,142) 244,284	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	245,750	100 [ 103.9]	236,526		237,000
c	(　 ) 214,376	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	210,379	100 [ 85.3]	246,634		247,000
d	(　 ) 150,479	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	165,724	100 [ 63.2]	262,222		262,000
e	(　 157,178) 392,946	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	387,445	100 [ 135.7]	285,516		286,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 255,000 円／㎡]

金沢 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,049,437	3,896,997	14,152,440	12,004,200	2,148,240	（　0.9475） 2,035,457	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	41,539,939 円　　　　（　 177,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	Ｓ5	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高20m 駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	235 ㎡	13.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸店舗、２階フロア貸店舗、３～５階は事務所各階２室の店舗兼事務所。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	80.0	144.00	2,654	382,176	10.0	3,821,760
							0.0	0
2～ 2	店舗	180.00	85.0	153.00	2,203	337,059	8.0	2,696,472
							0.0	0
3～ 3	事務所	180.00	85.0	153.00	2,052	313,956	6.0	1,883,736
							0.0	0
4～ 4	事務所	180.00	85.0	153.00	2,052	313,956	6.0	1,883,736
							0.0	0
5～ 5	事務所	180.00	85.0	153.00	2,052	313,956	6.0	1,883,736
							0.0	0

計		900.00	84.0	756.00		1,661,103		12,169,440
								0

⑨年額支払賃料	1,661,103 円　×　12ヶ月　＝　 19,933,236 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,933,236 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,993,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,939,912 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,169,440 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 109,525 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,049,437 円　　　　（　 76,806 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２　　　　-8	2,701 ( 2,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,640	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,676 円/㎡　月額支払賃料（　 2,654 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３　　　　-8	2,806 ( 2,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,711
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,026,000 円	171,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	597,997 円	19,933,236　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 477,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,453,500 円	171,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,896,997 円　（　　　　　　 16,583 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	171,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,004,200 円（　　　　　 51,082 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,049,437 円
②総費用	3,896,997 円
③純収益　①－②	14,152,440 円
④建物等に帰属する純収益	12,004,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,148,240 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,035,457 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,662 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,539,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
金沢 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-10

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　小西　均

TEL.

鑑定評価額

58,800,000 円

１㎡当たりの価格

250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市大手町１７７番外				②地積　(㎡)	235 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高20m 駐車場整備地区 (90,400)
	1:1.5	空地	店舗、事務所等が建ち並ぶ市中央の商業地域	東13m市道	水道、ガス、下水	金沢 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 5 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 235 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近江町市場と金沢城大手堀と
の間で都市型ホテルも立地し
ている。

街

路

１３ｍ市道

交通

施設

金沢駅南東方

1.8km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度地区最高20m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

新幹線金沢駅開業からホテル用地を中心に需要を押し上げてきた。コロナ禍でインバウンドや国内旅行者が減少
した。ホテルや飲食店用地需要の減少をマンション用地需要が補い、地価はやや強含み。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 253,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 189,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は近江町市場に近い観光地域及び商業地域。需要の中心は金沢市及び県外の法人・個人である。対象標準地
を含む近隣地域は、新規出店も見られ地価上昇傾向にあったが、コロナ禍により反転。観光業は売り上げが減少した。
しかし、最近は観光客の回復が見られる。需要の中心となる価格帯は、見つけづらいが土地で６０００万円程度、中古
付物件７０００万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、金沢市内の類似する商業地域の取引事例から適正に査定している。収益価格は、賃料の伸び率が土地価格
と比較して小さくそのため収益価格はやや低く試算される。よって市場実勢を反映する比準価格を標準として収益価格
を関連づけて鑑定評価額を上記のように決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    244,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　金沢 5-20                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    250,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により景気は低迷していたが、観光
は回復期にある。

ＮＨＫ放送局の跡地利用は、タカラレーベン
が分譲マンションの建設を予定。

画地規模が比較的小さいので単独では、マン
ションでの利用が難しい。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公２９ -8	金沢市		建付地	（　）	不整形	東8.6m市道、北西16.5m、角地		商業高度地区最高31m 建築協定 (100,400)
b	０２２公２７ -28	金沢市		更地	（　）	不整形	南西19.2m市道、中間画地		商業駐車場整備地区高度地区 (88,380)
c	０２２公０７ -10	金沢市		底地	（　）	不整形	北東8.5m市道、南東8.4m、角地		商業高度地区最高45m 駐車付置義務 (100,600)
d	０２２公０８ -8	金沢市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東12.2m市道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 214,376	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	205,144	100 [ 78.2]	262,332	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	262,000
b	(　 ) 149,712	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	159,325	100 [ 62.2]	256,150		256,000
c	(　 122,142) 244,284	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	245,750	100 [ 104.8]	234,494		234,000
d	(　 ) 239,425	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	238,240	100 [ 91.7]	259,804		260,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -39.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 253,000 円／㎡]

金沢 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域であり、再調達原価の把握等困難なため原価法の適用ができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,462,156	4,174,792	15,287,364	12,987,000	2,300,364	（　0.9475） 2,179,595	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	44,481,531 円　　　　（　 189,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	Ｓ5	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高20m 駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	235 ㎡	13.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し物販店舗、２階フロア貸飲食店舗、３～５階事務所各階２室

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

地域の標準店舗の有効率を査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	80.0	144.00	2,933	422,352	10.0	4,223,520
							0.0	0
2～ 2	店舗	180.00	85.0	153.00	2,346	358,938	8.0	2,871,504
							0.0	0
3～ 3	事務所	180.00	85.0	153.00	2,200	336,600	6.0	2,019,600
							0.0	0
4～ 4	事務所	180.00	85.0	153.00	2,200	336,600	6.0	2,019,600
							0.0	0
5～ 5	事務所	180.00	85.0	153.00	2,200	336,600	6.0	2,019,600
							0.0	0

計		900.00	84.0	756.00		1,791,090		13,153,824
								0

⑨年額支払賃料	1,791,090 円　×　12ヶ月　＝　 21,493,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,493,080 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,149,308 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,343,772 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,153,824 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 118,384 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,462,156 円　　　　（　 82,818 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９　　　　-19	2,743 ( 2,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,887	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,957 円/㎡　月額支払賃料（　 2,933 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０１　　　　-36	4,013 ( 3,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	3,026
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,110,000 円	185,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	644,792 円	21,493,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 477,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,572,500 円	185,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,174,792 円　（　　　　　　 17,765 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	185,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,987,000 円（　　　　　 55,264 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,462,156 円
②総費用	4,174,792 円
③純収益　①－②	15,287,364 円
④建物等に帰属する純収益	12,987,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,300,364 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,179,595 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,275 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,481,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 189,000 円／㎡）