鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公１７ -2	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7m市道、東2.3m、二方路		近商駐車付置義務高度地区 (100,300)
b	０２２公１７ -8	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北4m、角地		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,360)
c	０２２公０３ -9	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m市道、南西3.8m、角地		準住居高度地区最高20m (70,200)
d	０２２公０３ -12	金沢市		更地	（　）	長方形	北東20m国道、中間画地		近商高度地区最高20m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,200	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.9]	104,919	100 [ 80.9]	129,690	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	130,000
b	(　 ) 237,175	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	228,195	100 [ 175.7]	129,878		130,000
c	(　 ) 50,896	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 101.0]	77,526	100 [ 63.2]	122,668		123,000
d	(　 ) 105,569	100 [ 130.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	82,912	100 [ 64.5]	128,546		129,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +83.0
b	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	限定価格	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

金沢 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握不能のため、原価法は適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,896,553	2,600,516	9,296,037	8,704,800	591,237	（　0.9475） 560,197	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,432,592 円　　　　（　 77,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	Ｓ5	550.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m 駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	148 ㎡	8.0 m x 18.4 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２階～５階はフロア貸し事務所

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

共用部分を考慮して有効率を査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	3,100	272,800	8.0	2,182,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	110.00	85.0	93.50	2,500	233,750	6.0	1,402,500
							0.0	0
3～ 3	事務所	110.00	85.0	93.50	2,200	205,700	6.0	1,234,200
							0.0	0
4～ 4	事務所	110.00	85.0	93.50	2,100	196,350	6.0	1,178,100
							0.0	0
5～ 5	事務所	110.00	85.0	93.50	2,000	187,000	6.0	1,122,000
							0.0	0

計		550.00	84.0	462.00		1,095,600		7,119,200
								0

⑨年額支払賃料	1,095,600 円　×　12ヶ月　＝　 13,147,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 462.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,147,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,314,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,832,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,119,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,073 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,896,553 円　　　　（　 80,382 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０　　　　-3	2,717 ( 2,704)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,134	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,121 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２　　　　-14	3,965 ( 3,945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [170.0]	100 [100.0]	2,915
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	744,000 円	124,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	394,416 円	13,147,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 160,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,054,000 円	124,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,600,516 円　（　　　　　　 17,571 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	124,000,000 円	設計監理料率　 219,000 円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,704,800 円（　　　　　 58,816 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,896,553 円
②総費用	2,600,516 円
③純収益　①－②	9,296,037 円
④建物等に帰属する純収益	8,704,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	591,237 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	560,197 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,785 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,432,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
金沢 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-7

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　堀江　寿郎

TEL.

鑑定評価額

18,900,000 円

１㎡当たりの価格

128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市鱗町１０３番１				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高31m 駐車付置義務 (90,400)
	1:2.5	店舗兼事務所Ｓ4	中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ普通商業地域	南西20m市道	水道、ガス、下水	金沢 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 125 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

繁華街から外れ、商況は停滞
気味

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

金沢駅南東方

3.0km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度地区最高31m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

繁華街の片町に連なる商業地域で、現状維持を予測する。コロナ禍で片町の飲食店等の稼働が大きく下がった影
響を受けるが、価格牽連性を持つ背後住宅地の価格が強含んでいることから、地価は大きな下落には到らず。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中層店舗兼事務所地と判定した。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢中心市街地の幹線街路沿線を中心とした商業地域で、価格差が縮まっている裏通りの商住混在地域も
一部含む。需要者は地縁性をもつ事業者等が中心で、外食の全国チェーン等は皆無。沿道型の商業施設立地に甘んじ高
度利用は遅れている。一方、片町に直結する関係位置から立地条件の見直しにより地価も上昇したが、コロナ禍で逆風
となっている。実際の取引価格は土地では２千万円前後の取引が多く、中古建物付では解体費如何で土地価格を左右。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

繁華街片町から離れ、自用地が多いことや既存ビルの空室率の不透明感により、コロナ禍で賃料設定、建築費の上昇、
利回り等、賃料収益の見通しが難しくなっていることから、収益価格は相対的に規範性が劣る。自用取引が中心である
地域の実情を考慮し、都心部の商業地系の信頼できる取引事例等から試算した比準価格を重視し、収益価格を参考とし
代表標準地との検討結果を関連づけ、背後商住混在地との価格牽連性を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 244,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[197.1]

[100.0]
100

127,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により、特に前半で経済活動停滞の
影響が出た。後半は感染が沈静化し、金融緩
和・消費刺激策等から市場マインドが持ち直
しつつある。

繁華街片町に通じる幹線街路沿いであるが、
片町，竪町の求心力の低下とコロナ禍の影響
を受けるが、価格値頃感が下支えし、大きな
下落には至らず。

特に個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +15.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公２７ -28	金沢市		更地	（　）	不整形	南西19.2m市道、中間画地		商業高度地区最高31m 駐車場整備地区 (88,380)
b	０２１調１２ -66	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m県道、中間画地		近商駐車付置義務地区計画等 (90,200)
c	０２２公０３ -25	金沢市		更地	（　）	不整形	南西23m県道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
d	０２１調１２ -71	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m県道、西8m、北4m、三方路		商業高度地区最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,712	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	159,325	100 [ 115.5]	137,944	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	138,000
b	(　 ) 131,984	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	133,172	100 [ 102.4]	130,051		130,000
c	(　 ) 135,135	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	113,750	100 [ 90.0]	126,389		126,000
d	(　 ) 96,325	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	92,564	100 [ 75.0]	123,419		123,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	隣地購入	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	隣地購入	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

金沢 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街地の商業地域にあり、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,178,188	2,659,620	9,518,568	8,915,400	603,168	（　0.9475） 571,502	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,663,306 円　　　　（　 78,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	110.00	Ｓ5	550.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m 駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	148 ㎡	8.0 m x 18.4 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗，２～５階事務所の何れもフロア貸しを想定。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

概ね標準的と判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	3,300	290,400	6.0	1,742,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	110.00	84.0	92.40	2,400	221,760	6.0	1,330,560
							0.0	0
3～ 5	事務所	110.00	84.0	92.40	2,200	203,280	6.0	1,219,680
							0.0	0
～

～

計		550.00	83.2	457.60		1,122,000		6,732,000
								0

⑨年額支払賃料	1,122,000 円　×　12ヶ月　＝　 13,464,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 457.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,464,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,346,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,117,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,732,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,588 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,178,188 円　　　　（　 82,285 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５　　　　-7	3,824 ( 3,257)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,659	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,317 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２　　　　-15	4,128 ( 4,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	3,219
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	762,000 円	127,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	403,920 円	13,464,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 160,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,079,500 円	127,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,659,620 円　（　　　　　　 17,970 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	127,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,915,400 円（　　　　　 60,239 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,178,188 円
②総費用	2,659,620 円
③純収益　①－②	9,518,568 円
④建物等に帰属する純収益	8,915,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	603,168 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	571,502 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,862 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,663,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,800 円／㎡）