鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１公１５ -6	金沢市		底地	（　）	長方形	東31m県道、中間画地		準住居地区計画等 (60,200)
b	０２１調１２ -71	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m県道、西8m、北4m、三方路		商業高度地区最高31m (100,400)
c	０２１調１２ -68	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東19m県道、北東6m、北西6m、三方路		商業高度地区最高31m (100,400)
d	０２２公１９ -8	金沢市		更地	（　）	長方形	南東20m市道、中間画地		準住居 (60,200)
e	０２１公２１ -27	金沢市		更地	（　）	ほぼ整形	北西19m県道、北8.5m、南6m、西4m、四方路		商業高度地区最高31m 高度地区 (75,234)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 78,000) 78,000	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,120	100 [ 100.0]	81,120	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.9] 　　　　 100	83,500
b	(　 ) 96,325	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	92,564	100 [ 118.8]	77,916		80,200
c	(　 ) 108,493	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	104,567	100 [ 121.0]	86,419		88,900
d	(　 ) 96,799	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	97,670	100 [ 110.0]	88,791		91,400
e	(　 ) 70,740	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 79.8]	90,863	100 [ 110.0]	82,603		85,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -20.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,000 円／㎡]

金沢 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,114,184	8,387,955	30,726,229	19,067,500	11,658,729	（　0.9442） 11,008,172	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	215,846,510 円　　　　（　 53,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,451.77	Ｓ2	1,594.99
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商地区計画等土砂災害警戒区域	90 ％	300 ％	300 ％	4,023 ㎡	75.0 m x 40.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・倉庫・事務所、２階事務所と想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗兼事務所	1,594.99	100.0	1,594.99	2,265	3,612,652	3.0	10,837,956
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,594.99	100.0	1,594.99		3,612,652		10,837,956
								0

⑨年額支払賃料	3,612,652 円　×　12ヶ月　＝　 43,351,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,594.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,351,824 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,335,182 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,016,642 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,837,956 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 97,542 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,114,184 円　　　　（　 9,723 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３　　　　-10	2,544 ( 2,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,313	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,271 円/㎡　月額支払賃料（　 2,265 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３　　　　-11	2,005 ( 2,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,228
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,578,000 円	263,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,300,555 円	43,351,824　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,747,900 円	査定
	建物　　　　　　　　　 2,235,500 円	263,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,387,955 円　（　　　　　　 2,085 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9442

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	263,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,594.99 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,067,500 円（　　　　　 4,740 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,114,184 円
②総費用	8,387,955 円
③純収益　①－②	30,726,229 円
④建物等に帰属する純収益	19,067,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,658,729 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,008,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,736 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 215,846,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
金沢 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-6

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　西郷　悟

TEL.

鑑定評価額

338,000,000 円

１㎡当たりの価格

84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市もりの里３丁目１７０番				②地積　(㎡)	4,023 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）地区計画等土砂災害警戒区域 (90,300)
	不整形 2:1	店舗Ｓ2	中小規模店舗に共同住宅も混在する路線商業地域	南西30m県道、三方路	水道、ガス、下水	金沢 4.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

大規模沿道型商業施設地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

山側環状道路沿いの路線商業
地域

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

金沢駅南東方

4.5km

法令

規制

近商
(80,300)
地区計画等
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

山側環状道路沿いの商業集積が進む路線商業地域であるが、今後しばらくは現況を維持するものと予測する。郊
外のロードサイド店舗に対する需要の増加を受け、地価は若干の上昇傾向で推移するものと思量する。

(3)最有効使用の判定

大規模沿道型商業施設地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、金沢市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は物販関連の県内外法人が中心である。近隣地
域は、山側環状道路沿いの低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、商業施設の集積が進んでいる。近年ドラッグストア
ー等の出店が多く見られ、対象標準地のように画地規模が大きいロードサイドの土地に対する需要が高まっている。取
引される画地規模や価格帯には幅があり、需要の中心となる価格の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は、同一需給圏内の類似地域における規範性が高いものである。近隣地域は、低層店舗等が建ち並ぶ商業地域
で、賃貸物件も見られ賃貸市場はある程度成熟していると思われるが、建築費の上昇や利回りの推移等不確定要素を含
んでいる。よって本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、また前
年度からの価格形成要因の変動状況等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[101.8]

[102.9]
100

83,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北陸新幹線開業効果等を反映し、金沢駅周辺
及び中心市街地等では地価は上昇傾向にあっ
たが、コロナ禍により全体的な商業地の需給
関係は悪化した。

郊外のロードサイド店舗に対する需要が高ま
っている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１調２０ -49	金沢市		更地	（　）	長方形	西30m県道、中間画地		準住居 (60,200)
b	０２１調１２ -68	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東19m県道、北東6m、北西6m、三方路		商業高度地区最高31m (100,400)
c	０２１調１２ -71	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m県道、西8m、北4m、三方路		商業高度地区最高31m (100,400)
d	０２１調２８ -72	金沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、西5.7m、二方路		２住居高度地区最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,995	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	123,173	100 [ 136.9]	89,973	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.9] 　　　　 100	92,600
b	(　 ) 108,493	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	105,807	100 [ 134.9]	78,434		80,700
c	(　 ) 96,325	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	93,206	100 [ 120.8]	77,157		79,400
d	(　 ) 98,707	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	97,933	100 [ 113.5]	86,285		88,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +44.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,500 円／㎡]

金沢 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,136,610	8,025,200	29,111,410	17,762,500	11,348,910	（　0.9442） 10,715,641	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	210,110,608 円　　　　（　 52,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,500.00	Ｓ2	1,700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商地区計画等土砂災害警戒区域	90 ％	300 ％	300 ％	4,023 ㎡	75.0 m x 40.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・倉庫等、２階事務所、駐車場付一棟貸しの郊外型店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,500.00	100.0	1,500.00	2,100	3,150,000	3.0	9,450,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	200.00	100.0	200.00	1,400	280,000	3.0	840,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,700.00	100.0	1,700.00		3,430,000		10,290,000
								0

⑨年額支払賃料	3,430,000 円　×　12ヶ月　＝　 41,160,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,160,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,116,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,044,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,290,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 92,610 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,136,610 円　　　　（　 9,231 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１４　　　　-5	2,701 ( 2,545)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,997	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,105 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２６　　　　-101	2,558 ( 2,546)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,220
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,470,000 円	245,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,234,800 円	41,160,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,747,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,082,500 円	245,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	245,000 円	245,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	245,000 円	245,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,025,200 円　（　　　　　　 1,995 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9442

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	245,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 1,700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,762,500 円（　　　　　 4,415 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,136,610 円
②総費用	8,025,200 円
③純収益　①－②	29,111,410 円
④建物等に帰属する純収益	17,762,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,348,910 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,715,641 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,664 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210,110,608 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,200 円／㎡）