鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公０１ -15	金沢市		建付地	（　）	長方形	北東20m市道、中間画地		商業高度地区最高45m 駐車付置義務 (100,600)
b	０２２公１０ -25	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.5m市道、中間画地		商業高度地区最高45m 駐車付置義務 (100,240)
c	０２１調１１ -38	金沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	北16m国道、南5.4m、二方路		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,500)
d	０２１調１７ -903	金沢市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西25m市道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)
e	０２１公１２ -12	金沢市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		商業駐車付置義務地区計画等 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 359,443	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	373,821	100 [ 40.0]	934,553	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	934,000
b	(　 ) 341,452	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	357,985	100 [ 38.3]	934,687		934,000
c	(　 ) 466,719	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.7]	542,993	100 [ 58.2]	932,978		932,000
d	(　 ) 756,379	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	813,311	100 [ 75.0]	1,084,415		1,080,000
e	(　 ) 544,119	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	553,913	100 [ 50.0]	1,107,826		1,110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -60.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

金沢 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	200,257,039	63,893,066	136,363,973	96,560,000	39,803,973	（　0.9256） 36,842,557	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	800,925,152 円　　　　（　 926,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	660.00	Ｓ8	4,895.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高60m 駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	865 ㎡	45.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 35.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～８階事務所、駐車場はタワーパーキングの併設を想定した。運営管理形態は市場実態を踏まえ外部委託とした。

⑦有効率　 74.3 ％
の理由

類似建物の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	660.00	70.0	462.00	5,446	2,516,052	10.0	25,160,520
							0.0	0
2～ 2	事務所	605.00	75.0	453.75	4,477	2,031,439	10.0	20,314,390
							0.0	0
3～ 8	事務所	605.00	75.0	453.75	4,356	1,976,535	10.0	19,765,350
							0.0	0
～

～

計		4,895.00	74.3	3,638.25		16,406,701		164,067,010
								0

⑨年額支払賃料	16,406,701 円　×　12ヶ月　＝　 196,880,412 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,638.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸市場の慣行から共益費（管理費）は支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 42 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	196,880,412 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 10,080,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 8,278,416 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	198,681,996 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	164,067,010 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,575,043 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	200,257,039 円　　　　（　 231,511 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２７　　　　-103	3,963 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	4,308	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,392 円/㎡　月額支払賃料（　 4,356 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０１　　　　-34	3,448 ( 3,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,507
c	１０　　　　-35	2,522 ( 2,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	4,341

金沢 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,520,000 円	1,420,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	33,113,666 円	206,960,412　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,349,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 12,070,000 円	1,420,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,420,000 円	1,420,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,420,000 円	1,420,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 63,893,066 円　（　　　　　　 73,865 円／㎡）　　（経費率　　 31.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,420,000,000 円	設計監理料率　 282,000 円／㎡　×　 4,895.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	96,560,000 円（　　　　　 111,630 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	200,257,039 円
②総費用	63,893,066 円
③純収益　①－②	136,363,973 円
④建物等に帰属する純収益	96,560,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	39,803,973 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	36,842,557 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,593 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 800,925,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 926,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
金沢 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-4

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　西田　雄一

TEL.

鑑定評価額

852,000,000 円

１㎡当たりの価格

985,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	820,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市本町２丁目５７１番１外｢本町２－１６－１６｣				②地積　(㎡)	865 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高60m 駐車付置義務 (100,600)
	不整形 2:1	ホテルＳＲＣ11F1B	再開発ビル、高層ホテルも存する駅前商業地域	北東35m県道、三方路	水道、ガス、下水	金沢 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 180 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

北陸随一の高度商業地域

街

路

３５ｍ県道

交通

施設

金沢駅南東方

250m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高60m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

オフィス需要が減退して空室率が上昇しつつある中、観光客等の回復が十分でなく店舗等の需要が低調であり、
地価は暫く弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,010,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 907,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、金沢駅周辺から武蔵・香林坊地区、片町地区に至る金沢市中心部の商業地域のうち、類似価格帯の圏域
。需要者は機関投資家、不動産業者、県内外の個人資産家等である。オフィス需要が減退して空室率が上昇しつつある
中で、観光客やビジネス客の回復を睨んだ投資需要は新型コロナの影響等により低調であり、市場の需給は総じて弱含
み。取引される価格帯がまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺では賃貸物件として事務所、店舗等が見られ、賃貸借市場は比較的成熟していると言える。近隣
地域は再開発ビル、高層ホテルも存する商業地域で、収益目的の取引は建物付の中古物件が多い。また、賃貸用建物の
新築を前提とした取引は少なく、土地取引は自用目的のものが比較的多い。従って、取引環境の変化を踏まえた比準価
格を標準とし、収益価格を比較考量し、単価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　金沢 5-29                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,000,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直しており、新型コロナの影響が
弱まって金沢市の観光客等は回復しており、
商業地の需要は徐々に改善している。

オフィス需要が減退する中、観光客等の回復
が十分でなく店舗等の需要が低調で、地価は
弱含み傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.4 ％

-1.5 ％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１調１７ -903	金沢市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西25m市道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)
b	０２１公１２ -12	金沢市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		商業駐車付置義務地区計画等 (100,600)
c	０２１調１１ -38	金沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	北16m国道、南5.4m、二方路		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,500)
d	０２０調０１ -58	金沢市		底地	（　）	台形	北西16m市道、南西6m、角地		商業高度地区最高60m 地区計画等 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 756,379	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	795,418	100 [ 74.3]	1,070,549	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	1,070,000
b	(　 ) 544,119	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	540,310	100 [ 55.2]	978,822		978,000
c	(　 ) 466,719	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.7]	540,870	100 [ 55.9]	967,567		967,000
d	(　 1,211,887) 1,211,887	100 [ 150.0]	[ 92.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	721,694	100 [ 66.5]	1,085,254		1,080,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	救済	％／月 -0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	救済	％／月 -0.34	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,010,000 円／㎡]

金沢 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	197,672,697	63,479,830	134,192,867	95,200,000	38,992,867	（　0.9256） 36,091,798	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	784,604,304 円　　　　（　 907,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	660.00	Ｓ8	4,895.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高60m 駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	865 ㎡	45.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 35.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～８階は事務所、駐車場はタワーパーキングを想定。市場実態を考慮して運営管理形態は外部委託とした。

⑦有効率　 74.3 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	660.00	70.0	462.00	5,416	2,502,192	10.0	25,021,920
							0.0	0
2～ 2	事務所	605.00	75.0	453.75	4,550	2,064,563	10.0	20,645,630
							0.0	0
3～ 8	事務所	605.00	75.0	453.75	4,333	1,966,099	10.0	19,660,990
							0.0	0
～

～

計		4,895.00	74.3	3,638.25		16,363,349		163,633,490
								0

⑨年額支払賃料	16,363,349 円　×　12ヶ月　＝　 196,360,188 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,638.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸市場の慣行により共益費（管理費）は支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 42 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	196,360,188 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 10,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,322,009 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	196,118,179 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	163,633,490 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,554,518 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	197,672,697 円　　　　（　 228,523 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１　　　　-34	3,448 ( 3,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,182	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,369 円/㎡　月額支払賃料（　 4,333 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０１　　　　-35	3,781 ( 3,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	4,555
c	０１　　　　-36	4,013 ( 3,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	4,292

金沢 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,400,000 円	1,400,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	33,030,430 円	206,440,188　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,349,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,900,000 円	1,400,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,400,000 円	1,400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,400,000 円	1,400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 63,479,830 円　（　　　　　　 73,387 円／㎡）　　（経費率　　 32.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,400,000,000 円	設計監理料率　 278,000 円／㎡　×　 4,895.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	95,200,000 円（　　　　　 110,058 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	197,672,697 円
②総費用	63,479,830 円
③純収益　①－②	134,192,867 円
④建物等に帰属する純収益	95,200,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	38,992,867 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	36,091,798 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,725 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 784,604,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 907,000 円／㎡）