鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公１７ -8	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北4m、角地		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,360)
b	０２２公１２ -5	金沢市		更地	（　）	不整形	北東6m市道、北西3.6m、南西4.5m、三方路		商業高度地区最高45m 駐車付置義務 (100,360)
c	０２１調０９ -37	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.7m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,282)
d	０２２公１０ -25	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.5m市道、中間画地		商業高度地区最高45m 駐車付置義務 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 237,175	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	228,195	100 [ 87.0]	262,293	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	262,000
b	(　 ) 200,857	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	189,227	100 [ 72.5]	261,003		261,000
c	(　 ) 270,095	100 [ 100.0]	[ 94.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	255,240	100 [ 79.2]	322,273		322,000
d	(　 ) 341,452	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	357,985	100 [ 109.7]	326,331		326,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 293,000 円／㎡]

金沢 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握不能のため、原価法は適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,506,004	5,554,908	19,951,096	16,848,000	3,103,096	（　0.9475） 2,940,183	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	60,003,735 円　　　　（　 200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	210.00	Ｓ5	1,050.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m 地区計画等	90 ％	400 ％	360 ％	300 ㎡	11.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階フロア貸し店舗、３～５階フロア貸し事務所

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

共用部分を考慮して有効率を査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	80.0	168.00	4,500	756,000	8.0	6,048,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	210.00	80.0	168.00	3,100	520,800	8.0	4,166,400
							0.0	0
3～ 3	事務所	210.00	85.0	178.50	2,200	392,700	6.0	2,356,200
							0.0	0
4～ 4	事務所	210.00	85.0	178.50	2,000	357,000	6.0	2,142,000
							0.0	0
5～ 5	事務所	210.00	85.0	178.50	1,800	321,300	6.0	1,927,800
							0.0	0

計		1,050.00	83.0	871.50		2,347,800		16,640,400
								0

⑨年額支払賃料	2,347,800 円　×　12ヶ月　＝　 28,173,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 871.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,173,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,817,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,356,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,640,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 149,764 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,506,004 円　　　　（　 85,020 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２　　　　-14	3,965 ( 3,945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,965	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,530 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２　　　　-1	4,749 ( 4,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,052
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,440,000 円	240,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	845,208 円	28,173,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 749,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,040,000 円	240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,554,908 円　（　　　　　　 18,516 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	240,000,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,848,000 円（　　　　　 56,160 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,506,004 円
②総費用	5,554,908 円
③純収益　①－②	19,951,096 円
④建物等に帰属する純収益	16,848,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,103,096 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,940,183 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,801 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,003,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
金沢 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-2

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　西郷　悟

TEL.

鑑定評価額

87,000,000 円

１㎡当たりの価格

290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市竪町３０番外				②地積　(㎡)	300 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高31m 地区計画等 (90,360)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ5	中層の専門店等が建ち並ぶ繁華な商業地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	金沢 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 130 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

各種の専門店が連たんする竪
町商店街

街

路

６ｍ市道

交通

施設

金沢駅南方

2.5km

法令

規制

商業
(80,360)
準防
高度地区最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

金沢市中心部の商店街で、ファッション・コスメ関連の店舗や飲食店等が建ち並ぶ比較的繁華性の高い商業地域
である。まん延防止等重点措置解除後、徐々に客足は戻りつつあるが、先行きは不透明である。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 296,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 202,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、金沢市中心部の普通商業地域である。需要者は県内外の個人事業者や地元企業、物販関連の法人等が中
心である。近隣地域は、金沢市を代表する市中心部の商店街で、ファッション・コスメ関連の店舗や飲食店等が建ち並
ぶ比較的繁華性の高い商業地域で、コロナ禍の影響を受け需給関係は悪化したが、足下では客足や観光客数は回復傾向
にある。取引される画地規模や価格帯には幅があり、需要の中心となる価格の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は、同一需給圏内の類似地域における規範性が高いものである。近隣地域は、中層店舗等が建ち並ぶ商業地域
で、賃貸物件も見られ賃貸市場は成熟していると思われるが、建築費の上昇や利回りの推移等不確定要素を含んでいる
。よって本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、また前年度から
の価格形成要因の変動状況等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 5-14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 415,000 円／㎡

[ 92.8]
100

100
[103.0]

100
[129.4]

[100.0]
100

289,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北陸新幹線開業効果等を反映し、金沢駅周辺
及び中心市街地等では地価は上昇傾向にあっ
たが、コロナ禍により全体的な商業地の需給
関係は悪化した。

まん延防止等重点措置解除後、徐々に客足や
観光客は戻りつつあるが、先行きは不透明で
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公１７ -8	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北4m、角地		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,360)
b	０２１調１８ -27	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		商業高度地区最高20m 駐車場整備地区 (90,240)
c	０２２公０７ -10	金沢市		底地	（　）	不整形	北東8.5m市道、南東8.4m、二方路		商業高度地区最高45m 駐車付置義務 (100,600)
d	０２１調０８ -4	金沢市		建付地	（　）	長方形	西4.9m市道、東3.7m、二方路		商業高度地区最高20m (100,294)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 237,175	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	227,043	100 [ 75.0]	302,724	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	303,000
b	(　 ) 177,849	100 [ 100.0]	[ 96.1] 100	100 [ 93.0]	100 [ 76.5]	240,232	100 [ 85.7]	280,317		280,000
c	(　 122,142) 244,284	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	244,284	100 [ 81.9]	298,271		298,000
d	(　 ) 150,139	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 101.0]	212,361	100 [ 69.8]	304,242		304,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 296,000 円／㎡]

金沢 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,392,990	5,322,642	19,070,348	15,935,400	3,134,948	（　0.9475） 2,970,363	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	60,619,653 円　　　　（　 202,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	210.00	Ｓ5	1,050.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m 地区計画等	90 ％	400 ％	360 ％	300 ㎡	11.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗フロア貸し　３～５階部分貸し事務所

⑦有効率　 73.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	70.0	147.00	4,200	617,400	6.0	3,704,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	210.00	70.0	147.00	3,400	499,800	6.0	2,998,800
							0.0	0
3～ 5	事務所	210.00	75.0	157.50	2,500	393,750	6.0	2,362,500
							0.0	0
～

～

計		1,050.00	73.0	766.50		2,298,450		13,790,700
								0

⑨年額支払賃料	2,298,450 円　×　12ヶ月　＝　 27,581,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 766.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,581,400 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,309,768 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,271,632 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,790,700 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 121,358 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,392,990 円　　　　（　 81,310 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０　　　　-29	5,013 ( 4,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	4,256	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,221 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０　　　　-30	4,945 ( 4,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	4,179
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,362,000 円	227,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	827,442 円	27,581,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 749,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,929,500 円	227,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	227,000 円	227,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	227,000 円	227,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,322,642 円　（　　　　　　 17,742 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	227,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,935,400 円（　　　　　 53,118 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,392,990 円
②総費用	5,322,642 円
③純収益　①－②	19,070,348 円
④建物等に帰属する純収益	15,935,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,134,948 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,970,363 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,901 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,619,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,000 円／㎡）