鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公１８ -14	金沢市		田		長方形	北4.4m市道、中間画地		１住居高度地区最高18m (60,176)
b	０２２公２８ -46	金沢市		田		ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	０２２公２８ -55	金沢市		田		ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	０２１調０１ -2	金沢市		田		長方形	西1m未舗装農道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e	０２１調０６ -1	金沢市		田		長方形	東5.7m市道、中間画地		準工高度地区最高25m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 51,700	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	53,251	100 [ 210.0]	25,358	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	25,400
b	(　　 ) 24,390	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	24,610	100 [ 99.0]	24,859		24,900
c	(　　 ) 12,987	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	13,104	100 [ 49.5]	26,473		26,500
d	(　　 ) 28,500	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	29,669	100 [ 105.6]	28,096		28,100
e	(　　 ) 39,324	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 100.0]	42,431	100 [ 170.0]	24,959		25,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +50.0	環境　　　　 +40.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 -10.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月　 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 -10.0	その他　　　 +30.0
e	正常	％／月　 +0.61	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +70.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 26,000 円／㎡]

金沢 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 13.0 月　p： 1.5 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
71,000	（　 71.5 ％） 50,765	11,500		2,243	4,050	32,972
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 16.0 月　p: 1.5 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 3.0 ％　m: 1.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8065　　　　 26,592		1　　(1+r)^m　： 0.9709　 25,818		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		25,800

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	０２２公１６ -13	74,815	100 [100.0]	[104.3] 100	100 [ / ]	100 [100.0]	100 [112.0]	69,671	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 +3.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[103.0] 　　　　　　100	71,800
	b	０２２公１６ -18	84,174	100 [100.0]	[106.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [128.3]	68,180		70,200
	c	０２２公２８ -16	66,538	100 [100.0]	[103.4] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 98.9]	68,877		70,900

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.48	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -3.0	交通・接近 +19.0	環境　　　 -3.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.50	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -5.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +35.0
			画地　　　 +2.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.28	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -3.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +2.0
			画地　　　 +1.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

71,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	金沢 -16	60,000	[105.8] 100	100 [101.0]	100 [ 95.0]	66,159	[103.0] 100	68,100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 0.0

環境　　 -5.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

71,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,900 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     740 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     60 ｍ、西     70 ｍ、南     60 ｍ、北     90 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 91 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  9 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     34　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    166 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  28.5 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   9.4 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  21.1 ％

＊擁壁工事の概要
　造成工事完了後に隣接地と高低差
　が生じる開発区域の南東側及び北
　西側に高さ１ｍの擁壁を設ける。
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ、総延長２８０ｍのアス
　ファルト舗装を施した道路を開発
　区域内に整備する。
　
＊排水工事の概要
　調整池、道路の両側に側溝を設け
　雨水を排水し、家庭排水は公共下
　水道により排水する。
　

＊公園緑地の工事の概要
　面積２４０㎡の公園を設け、公園
　内には広場、遊戯施設を設置する
　。
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 290.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

別記様式第二

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
金沢 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 3-1

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　広島　章生

TEL.

鑑定評価額

21,500,000 円

１㎡当たりの価格

26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	市比準

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

金沢市横枕町イ１６番

②地積(㎡)

813

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1:2

田

周辺に一般住宅が多く見られる熟成度の高い地域

北東1m未舗装農道

森本

1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 65 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地向け宅地見込地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣地域の南東側は鉄道線路
（地元鉄道と北陸新幹線）に
隣接している。

道

路

１ｍ農道

交通

施設

森本駅南西方

1.0km

法令

規制

１住居

高度地区最高15m

⑤地域要因の
　将来予測

近隣地域は一団の田、畑であるが近年周辺では住宅地を拡張しながらミニ開発が行われている。今の所、一括し
た宅地開発の計画等は予想しにくいが、これまで通り周辺部から徐々に宅地開発が進められていくと思われる。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地向け宅地見込地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 26,500 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 25,900 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢市郊外の開発可能な圏域である。主な需要者は金沢市で宅地開発事業を営む不動産業者と思われる。
コロナ禍により雇用環境が不安定でまたそれにより金融機関の審査が厳しく住宅建築数は減少したがコロナ感染の落ち
着きに伴い回復しつつある。居住用途の必要性のため宅地素地需要は底堅い。規模が多様なため取引の中心となる価格
帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は概ね規範性があり比準価格は信頼できる。また控除法による価格は素地需要者である宅地開発業者
の事業の採算価格であり鑑定価格決定において重視すべき価格であるが、開発計画図や造成工事計画等は想定事項によ
るもので信頼性がやや劣る。よって比準価格を標準とし、控除法による価格により検討を行い鑑定評価額を上記の通り
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 26,000 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 +1.9 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍が改善し経済活動は徐々に再開し、供給面
の制約、原材料価格の高騰等不安要因はあるが不動
産市場は徐々に改善しつつある。

周辺地域では少しづつ小規模な宅地開発が進められ
ているが、今の所地域要因に特に変動はない。

個別的要因に特に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

金沢 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１調０６ -4	金沢市		畑		ほぼ長方形	接面道路無、無道路地		１住居高度地区最高15m (60,200)
b	０２１調１８ -20	金沢市		田		不整形	北東2m未舗装農道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,160)
c	０２２公１５ -9	金沢市		田		ほぼ台形	接面道路無、無道路地		１住居高度地区最高15m
d
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 20,300	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	20,523	100 [ 80.0]	25,654	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	25,700
b	(　　 ) 24,200	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 98.0]	24,966	100 [ 89.3]	27,957		28,000
c	(　　 ) 15,125	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 90.0]	16,974	100 [ 65.9]	25,757		25,800
d	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 +0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	宅地造成　　 +5.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.0	宅地造成　　 -10.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 26,500 円／㎡]

金沢 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 13.0 月　p： 1.5 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
69,900	（　 78.0 ％） 54,522	12,000		2,340	4,900	35,282
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 19.0 月　p: 1.5 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 3.0 ％　m: 2.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.7782　　　　 27,456		1　　(1+r)^m　： 0.9426　 25,880		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		25,900

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	０２２公１６ -4	63,323	100 [100.0]	[104.0] 100	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	68,636	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	68,600
	b	０２１調１８ -69	54,444	100 [100.0]	[103.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 83.6]	69,873		69,900
	c	０２１調２８ -78	72,591	100 [100.0]	[105.0] 100	100 [ / ]	100 [104.0]	100 [104.6]	70,066		70,100

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.50	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 +1.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.30	街路　　　 -5.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -4.0	交通・接近 -1.0	環境　　　 -12.0
			画地　　　 +1.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.50	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -4.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +9.0
			画地　　　 +4.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

69,900 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	金沢 -16	60,000	[105.8] 100	100 [101.0]	100 [ 90.0]	69,835	[100.0] 100	69,800

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 0.0

環境　　 -10.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

69,900 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,807 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     647 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     60 ｍ、西     60 ｍ、南     65 ｍ、北     75 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 92 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  8 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     36　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    156 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.7 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  28.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   8.0 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  22.0 ％

＊擁壁工事の概要
　鉄筋コンクリ－ト擁壁　南東側約
　　１５０ｍ　高さ約１ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ　延長約２８５ｍ　アス
　ファルト舗装
　
　
＊排水工事の概要
　雨水は道路側溝、調整池を設置し
　、家庭用排水は公共下水道管を設
　置する。
　

＊公園緑地の工事の概要
　約２４８㎡の児童公園を設置し、
　遊具、ベンチ、植栽等を整備する
　。
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 285.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 285.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　