別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 金沢 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -67 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　畠山　麻衣   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市戸板１丁目８４番 ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか、空 地も見られる住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 金沢 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   105 ｍ、西    30 ｍ、南    55 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理により整備された住 宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅西方 2.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの住宅地域であり、小学校に近い等、住環境が良好であるため人気が高く、地価は今後も強含みで 推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市西部及び北西部の戸建住宅地域一円。需要者の中心は当市居住者及び近隣市町の若年層を中心とし た一次取得者である。現状においては空き地が散見されるものの、利便性が高く今後の発展が期待できること等から人 気があり、土地需要はかなり強い。土地は１５０㎡程度で１，６００万円程度、新築の戸建物件は４，０００万円程度 が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるが、標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算し得 なかった。快適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ類似地域において得られた取引事例を採用 し慎重な事例分析により比準を行い試算したものであり、比準価格は規範性が高い。よって、代表標準地との検討を踏 まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [103.0] 100 [135.7] [100.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は増加。景気は厳しいが 緩やかに持ち直しつつある。住宅地需要は比 較的堅調に推移。 利便性上位の住宅地であることを反映して不 動産市場での人気は高く、地価は上昇傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％