別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 金沢 -66　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -66 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　岡山　一   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市大河端西２丁目１１２番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 区画整理済で空地も 見られる新興住宅地 域 北東6m市道 水道、下水 金沢 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２９年１月に区画整理換 地処分となった。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 金沢駅北方 4.9km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣幹線「海側環状」の福久南方面への延伸工事が進んでおり、２０２２年度末までに供用開始の予定となって いる。利便性の向上により更なる発展が期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢駅以北、浅野川以西の金沢市北部の住宅地域と判断した。海側環状線の開業を控え金沢市北部地域の 住宅地価格は上昇傾向が継続している。特に区画整理が実施された地域、商業施設等の利便施設が整備された地域に対 する需要は高い。需要者は同一需給圏内及びその周辺からの転入する一次取得者が多い。土地の取引価格の中心価格帯 は概ね１，５００万円前後、新築の戸建物件は３，５００万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域から比較的標準地に近い住宅地域から多数の取引事例を収集し比準価格を試算した。一方、戸 建住宅が建ち並ぶ地域であり、また標準地の規模も小さく共同住宅の想定は現実的でなく収益価格は試算しなかった。 従って、自己利用目的での戸建住宅地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも 留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.0] [101.0] 100 86,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍でも市内住宅地の需要は概して堅調 に推移している。特に市内北部の需要が高い 。 海側環状大河端ー福久南が２０２２年度末ま でに供用開始予定。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％