別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 金沢 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -62 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　諸江　美和   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市泉が丘２丁目１４９番１ ｢泉が丘２－４－２８｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 西5m道路 水道、ガス、下水 金沢 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 居住環境に恵まれた南部の住 宅地域 街 路 基準方位　北５ｍ道 路 交通 施設 金沢駅南方 5.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍にもかかわらず文教地区の需要は底堅く、高価格帯の取引が見られ、地価水準はやや上昇基調で推移し ている。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市南部・南西部地区の住宅地域である。需要者は、金沢市内在住の一次取得者層が中心であるが、同 一需給圏外からの転入者も見られる。文教地区に位置し、市街地中心部へのアクセスも恵まれ、良好な居住環境が形成 されていることから、人気が高いが、供給が少なく高値取引も見られる。土地は２，０００万円前後が需要の中心で、 新築の戸建物件は４，０００万円程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺ではアパート等の収益物件も見られるが、収益目的での取引はほとんどなく、自己使用目的での取引が中心である 。標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は適用を断念した。快適性を重視する住 宅地域にあり、取引価格を指標に価格形成されることが一般的と考えられることから、豊富な資料に基づき算出された 比準価格を重視し、代表標準地との検討、金沢市内の住宅需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [112.3] [101.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市の人口は微減傾向、世帯数は微増傾向 。新型コロナの影響を受けつつも、利便性に 恵まれた地域の需要は堅調であり、二極化が 見られる。 文教地区の需要は底堅く、高価格帯の取引が 見られ、地価水準はやや上昇基調で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％