鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 -61　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公２９ -9	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.5m市道、中間画地		１住居高度地区最高12m (70,160)
b	０２２公２９ -59	金沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.2m市道、中間画地		商業駐車付置義務地区計画等 (90,312)
c	０２１調１０ -69	金沢市		更地	（　）	台形	北東5.2m市道、中間画地		２中専高度地区最高12m 都市機能誘導区域 (70,200)
d	０２１調１０ -21	金沢市		建付地	（　）	不整形	西3.1m市道、中間画地		２中専高度地区最高12m 都市機能誘導区域 (70,160)
e	０２２公２９ -11	金沢市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8.5m市道、中間画地		１住居高度地区最高12m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,525	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	88,750	100 [ 101.9]	87,095	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	88,800
b	(　 ) 83,032	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	92,258	100 [ 114.7]	80,434		82,000
c	(　 ) 81,978	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	82,806	100 [ 101.7]	81,422		83,100
d	(　 ) 74,488	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	77,592	100 [ 89.2]	86,987		88,700
e	(　 ) 101,228	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	92,025	100 [ 111.3]	82,682		84,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,500 円／㎡]

金沢 -61　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,495,553	921,187	3,574,366	2,898,210	676,156	（　0.9671） 653,910	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	13,912,979 円　　　　（　 67,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 -61　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.40	ＬＳ2	212.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高15m 駐車付置義務	90 ％	400 ％	240 ％	207 ㎡	10.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階４戸、合計８戸、戸当り２２．７５㎡の単身者用１Ｋを想定

⑦有効率　 85.5 ％
の理由

共用階段を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	106.40	85.5	91.00	2,152	195,832	2.0	391,664
							1.0	195,832
2～ 2	住宅	106.40	85.5	91.00	2,289	208,299	2.0	416,598
							1.0	208,299
～

～

～

計		212.80	85.5	182.00		404,131		808,262
								404,131

⑨年額支払賃料	404,131 円　×　12ヶ月　＝　 4,849,572 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,849,572 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 484,957 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,364,615 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	808,262 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,274 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 404,131 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 123,664 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,495,553 円　　　　（　 21,718 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２　　　　-18	2,134 ( 2,130)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	2,377	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,358 円/㎡　月額支払賃料（　 2,289 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１９　　　　-1	1,987 ( 1,878)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,338
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 -61　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	223,800 円	37,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	145,487 円	4,849,572　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,300 円	査定
	建物　　　　　　　　　 317,000 円	37,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,300 円	37,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,300 円	37,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	120,000 円	付帯サービス費

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 921,187 円　（　　　　　　 4,450 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9671

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 212.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0688 ×　 40 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,898,210 円（　　　　　 14,001 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,495,553 円
②総費用	921,187 円
③純収益　①－②	3,574,366 円
④建物等に帰属する純収益	2,898,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	676,156 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	653,910 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,159 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,912,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
金沢 -61　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 -61

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　小西　均

TEL.

鑑定評価額

17,300,000 円

１㎡当たりの価格

83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市橋場町４７８番｢橋場町１２－４｣				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高15m 駐車付置義務 (90,240)
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	南西3.8m市道	水道、ガス、下水	金沢 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北　３．
８ｍ市道

交通

施設

金沢駅南東方

2.2km

法令

規制

商業
(90,240)
準防
高度地区最高15m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

従来からの住宅地域で格別の変動要因はないので、当分の間、現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢市の従来からの既成住宅地域で、需要者は近隣及び周辺地域在住のサラリーマンが中心と考えられる
が、従来からの街並みが残る住宅地域であるので、年配者の需要もある。市内では土地区画整理事業で新規の宅地の供
給が多いが、当該近隣地域への需要は依然よりも強い。土地で１７００万円前後、新築の戸建て物件は３５００万円程
度が中心の価格帯になる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、また実際の使用容積率も通常は低
いため収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が中心であり、取引事例は信頼性の高い類似地域の４事例を採
用しているので、取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 95,500 円／㎡

[101.6]
100

100
[103.0]

100
[115.3]

[102.0]
100

83,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で需給環境が一変。後半は融資等の
経済政策から景気は底を打った。住宅需要は
底堅い。建築資材価格上昇の影響は不透明。

旧市街地で、格別な変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 -61　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公２９ -59	金沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.2m市道、中間画地		商業駐車付置義務地区計画等 (90,312)
b	０２２公２９ -9	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.5m市道、中間画地		１住居高度地区最高12m (70,160)
c	０２２公１２ -13	金沢市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、南東3.8m、角地		１住居高度地区最高15m (70,160)
d	０２１調１０ -21	金沢市		建付地	（　）	不整形	西3.1m市道、中間画地		２中専高度地区最高12m 都市機能誘導区域 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,032	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	92,258	100 [ 114.4]	80,645	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	82,300
b	(　 ) 90,525	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	88,750	100 [ 105.8]	83,885		85,600
c	(　 ) 83,117	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	77,555	100 [ 104.9]	73,932		75,400
d	(　 ) 74,488	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	77,592	100 [ 87.4]	88,778		90,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,500 円／㎡]

金沢 -61　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の住宅地域のため適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,331,819	792,488	3,539,331	2,882,670	656,661	（　0.9671） 635,057	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	13,511,851 円　　　　（　 65,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 -61　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.00	ＬＳ2	212.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高15m 駐車付置義務	90 ％	400 ％	240 ％	207 ㎡	10.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階４戸、合計８戸の専有面積約２２．５㎡、単身者用の１Ｋを想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用階段を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	106.00	85.0	90.10	2,128	191,733	2.0	383,466
							1.0	191,733
2～ 2	住宅	106.00	85.0	90.10	2,194	197,679	2.0	395,358
							1.0	197,679
～

～

～

計		212.00	85.0	180.20		389,412		778,824
								389,412

⑨年額支払賃料	389,412 円　×　12ヶ月　＝　 4,672,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,672,944 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 467,294 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,205,650 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	778,824 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,009 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 389,412 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 119,160 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,331,819 円　　　　（　 20,927 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１９　　　　-1	1,987 ( 1,878)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,338	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,260 円/㎡　月額支払賃料（　 2,194 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０　　　　-2	1,390 ( 1,388)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	2,182
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 -61　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,600 円	37,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	140,188 円	4,672,944　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 315,300 円	37,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 792,488 円　（　　　　　　 3,828 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9671

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0688 ×　 40 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,882,670 円（　　　　　 13,926 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,331,819 円
②総費用	792,488 円
③純収益　①－②	3,539,331 円
④建物等に帰属する純収益	2,882,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	656,661 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	635,057 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,068 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,511,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,300 円／㎡）