別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 金沢 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -60 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　武田　昭男   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市南御所町１４７番２外 ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高18m 宅造規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6.3m市道 水道、ガス、下水 金沢 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 やや傾斜地が多い住宅団地 街 路 基準方位　北　６． ３ｍ市道 交通 施設 金沢駅東方 3.6km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高18m 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 従来からの住宅団地で住環境は比較的良好であるが、価格水準は割安であるので、今後地価は強含みで推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市北東部の住宅地域で、需要者は金沢市内及び周辺市町在住のサラリーマンが中心と考えられる。市 内では大型の土地区画整理事業がほぼ終了し、新規の宅地供給が少なくなっており、近年は民間によるミニ分譲が多く なっている。当該近隣地域に対する需要は従来よりもやや強くなっている。土地で１２００万円前後、新築の戸建て物 件は３０００万円程度が中心の価格帯になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるが、平均的画地規模が小さいため、一般的にはアパート等の賃貸物件の建設は困難であ るため、収益還元法は採用しなかった。しかし、取引の主体は戸建住宅用で、自用目的での取引がほとんどであり、採 用した取引事例は周辺の類似地域内にある信頼性の高いものである。よって本件においては比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -42                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,400 円／㎡ [ 95.1] 100 100 [103.0] 100 [ 54.7] [102.0] 100 59,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の住宅建設は低金利を背景に比較的堅調 だが、景気はコロナ禍によるサプライチェー ンを通じた影響による下ぶれリスクにさらさ れている。 郊外の一般住宅地域であり、特に顕著な変動 要因はない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -43.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％