別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 金沢 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -58 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　寺田　正成   TEL.

鑑定評価額 9,280,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市泉本町４丁目１２１番 ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高18m 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北7.3m市道 水道、ガス、下水 金沢 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　７． ３ｍ市道　 交通 施設 金沢駅 3.7km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高18m ⑤地域要因の将 　来予測 ミニ開発で街区が形成され、北鉄石川線により地域が分断されているため、街路条件に難点があるが、中心部に 比較的近く需給は均衡している。ミニ開発が続いており、地価水準は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市南部及び南西部の戸建住宅地域。需要者の中心は、所得水準中位以下の若中年層の１次取得者であ る。総額からの観点で、ミニ開発の小画地の需要は高く需給は均衡している。更地または中古建物の取引が多く、新築 建売住宅は少ない。土地は１２０㎡程度で９００万円程度、新築の戸建て物件は２，５００万円前後が取引の中心であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、間口も狭いので共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅 地域にあっては、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格形成されることが一般的な地域であることか ら、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [104.4] 100 100 [101.0] 100 [105.7] [100.0] 100 78,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響による景気低迷のなか、低金 利、住宅減税等もあり、住宅需要は安定して おり、地価下落地域は限定的である。 中心部に比較的近い、ミニ開発が断続的に行 われている住宅地域。需給は均衡しており、 画地規模の小さい分譲地の人気が高く、地価 は強含みである。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％