別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 金沢 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -56 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　藤澤　努   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市東山２丁目８７番 ｢東山２－３－１１｣ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高15m (70,160) 1:5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北西4m市道 水道、ガス、下水 金沢 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ひがし茶屋街に近接する昔な がらの街並みが残る住宅地域 街 路 基準方位　北４ｍ　 市道 交通 施設 金沢駅南東方 2.1km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 ひがし茶屋街への観光客の増加を受けて周辺の住宅地域にも物販・飲食店の出店が増え地価も上昇していたが、 コロナの影響による観光客の減少により現在は下落に転じている。今後も観光客の増減に依存すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はひがし茶屋街周辺の住宅系及び商業系地域一帯。需要者は住宅系では当該地域を好む人や地縁のある人が 中心で、商業系では中小企業や個人事業主が中心と思われる。同一需給圏内であっても、特に商業系利用においては道 路一本変わるだけで観光客の流れが大きく異なるため、好条件の土地は高値がつきやすい。一方で、住宅系においては 街路条件が悪い狭小地等では安値の取引も見られ価格のバラツキが大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は既成市街地の一画であり、現実の取引価格に基づいて試算した比準価格を標準に代表標準地との均衡も考 慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、対象不動産は共同住宅等の収益用建物を建築するには面積、間口・奥 行の関係等の問題で現実的でないことから収益価格の算定は行っていない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,500 円／㎡ [101.6] 100 100 [103.0] 100 [ 84.1] [100.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナの影響により依然として厳しい 状況にあるが、持ち直しの動きがみられる。 金沢市の住宅地については地価の際立った下 落は少ない。 住宅地域であるものの観光客が足を伸ばせる 範囲にあり、店舗の出店も見込める地域。今 後も観光客の増減で影響を受けると思われる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％