別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 金沢 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -54 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　卓実   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市稚日野町北１０番 ②地積 　(㎡) 505   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ2 周辺に農地が多く事 務所等も見られる住 宅地域 南9m市道 水道、下水 金沢 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       510 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西方郊外の周囲を農地に囲ま れた事務所等も見られる住宅 地域 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 金沢駅西方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周囲を農地に囲まれた一般住宅、農家住宅等が建ち並ぶ西方郊外の住宅地域を形成しており、市街化調整区域内 に存することから需給は少なく、新型コロナ禍の影響もあって地価下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市郊外の市街化調整区域内の住宅地域一帯。需要者の中心は地縁的関係者が多いものの同一需給圏外 からの転入者も見られる。公法上、市街化調整区域に指定されていることから、発展的に推移する要因に乏しく、不動 産市場は限定的で需給は少ないため、需給の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏は市街化調整区域内の周囲を農地に囲まれた住宅地域であることから、賃貸用共同住宅が稀に見られるもの の収益物件としての自用目的が中心となっていて収益目的取引は殆ど無い。よって、本件では収益価格の試算は行なわ ず、比準価格の試算のみを行なうこととし、資料豊富な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに金 沢市の住宅需給動向・所得水準等を勘案して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [103.5] 100 100 [102.0] 100 [122.2] [100.0] 100 35,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 回復基調の景気の下、不動産市場は地方圏に おいても持ち直しの動きに転じつつあったが 、新型コロナ禍で沈静化傾向にある。 公法上、市街化調整区域内に存する周囲を農 地に囲まれた住宅地域であることから、市場 は限定的で需給は少なく、地価下落傾向で推 移している。 特に個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％