別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 金沢 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -53 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　堀江　寿郎   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市涌波１丁目１５９番 ｢涌波１－１２－８｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかアパ ート等も見られる住 宅地域 東6m市道 水道、下水 金沢 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 南東部市街地縁辺部の住宅地 域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 金沢駅南東方 7.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 南東部市街地縁辺部の住宅地域で整然とした街区で、現状維持を予測。山側幹線開通以降、田上地区，大桑地区 の新興住宅地との競合に晒されたが、値頃感から需要は回復しており、地価は上昇傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢の南東部市街地から郊外部にかけた住宅地域である。需要者の中心は自己居住を目的とするエンドユ ーザーである。片町等の都心から金沢駅へ求心力が移った影響で、駅からは遠い当該地区の人気は今一つであったが、 小立野地区での大学跡地の再開発の波及や三口新町での商業施設のオープン期待等、値頃感と相俟ってコロナ禍に係わ らず需要は堅調である。土地取引は１２００万円前後で、中古戸建の場合は古い建物が多く土地＋α程度にとどまる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートは少なく、自己居住を目的とした戸建住宅としての土地利用が一般的である。一方、標準地の画地規 模からみて、駐車場の確保を含めアパートを想定するのは非現実的であり、収益還元法は適用しなかった。自用取引が 中心である地域の実情を考慮し、涌波地区を中心とした豊富な取引事例に裏付けされた比準価格の採用を妥当と判断し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,500 円／㎡ [104.5] 100 100 [102.0] 100 [125.4] [102.0] 100 65,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍に係わらず、低金利・減税に加え経 済政策から持ち直し局面に。在宅勤務の普及 から戸建住宅需要は堅調で供給不足で地価反 転。 市街地寄りの小立野地区での県立図書館等、 大学跡地再開発影響の波及と、三口新町で大 型ドラッグストアオープン予定で利便性向上 へ期待。 東道路で日照、通風等で快適性に優り、個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％