別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 金沢 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -50 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　堀江　寿郎   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市十三間町１４番 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高15m 駐車付置義務 (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 が建ち並ぶ中心部の 住宅地域 南西3.3m市道 水道、ガス、下水 金沢 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 繁華街背後の住宅地域 街 路 基準方位　北　　３ ．３ｍ市道 交通 施設 金沢駅南方 3.0km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度地区最高15m 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 繁華街の片町背後の住宅地域で、現状維持を予測する。片町はコロナ禍の影響を受けているが、近隣地域は中心 部で利便性が優ることから、一定の需要層があり、地価は強含み横這い傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢中心市街地からその外延にかけた住宅地域である。需要者の中心は片町の飲食店関係者であるが、圏 外からの転入者もみられる。繁華街である片町に近接し都心回帰傾向と相俟って、需給関係は安定しているが、街路条 件や住環境が劣り、コロナ禍で足下の不動産取引はやや低調。更地または中古建物の取引が多く、新築建売住宅は少な い。土地は２千万円程度の物件が中心で、３千万円を超えると需要は大きく減退する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 繁華街に近接した立地から近隣地域にはアパートも多く見られるが、画地規模から駐車場の確保を含めアパート等の賃 貸物件の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しなかった。自用取引が中心である地域の実情を考慮した結果、市 街地中心部周辺の取引事例に裏付けされた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    183,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [104.0] 100 [161.8] [102.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍に係わらず、低金利・減税に加え経 済政策から持ち直し局面に。在宅勤務の普及 から戸建住宅需要は堅調で供給不足で地価反 転。 街路条件が劣り、住宅が密集した環境ながら 、繁華街片町の背後で一定の需要が見込める 。特に至近にある犀川沿いはステイタス性が 健在。 南西道路で日照、通風等で快適性に優り、個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％