別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 金沢 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -47 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　堀江　寿郎   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市駅西新町１丁目２３２５番 ｢駅西新町１－２３－２２｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高18m (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 密集する住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 金沢 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅西地区の既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 金沢駅北西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区最高18m ⑤地域要因の将 　来予測 駅西地区の一角を占める既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持を予測する。街路条件が劣るが、 周辺区画整理地での強気の価格設定から割安感が好感され、地価は上昇傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市街地の駅西地区から北西部にかけて拡がる住宅地域である。需要者の中心は金沢市中央地区からの 転入者及び同一需給圏内の２次取得者が中心である。街路条件に難があり住宅地としての選好性はやや劣るが、根強い 人気の駅西地区の一角を占め、大型ＳＣにも近接し、コロナ禍でも需要は堅調で価格設定も強気である。更地または中 古建物の取引が多いが、土地は１，５００万円程度の物件が中心で、新築戸建物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺にはアパートも散見されるが、また画地規模から駐車場の確保を含めアパート等の賃貸物件の想定は非 現実的であり、収益還元法は適用しなかった。自用取引が中心である地域の実情を考慮した結果、駅西地区等の豊富な 取引事例に裏付けされた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [103.0] 100 [144.6] [104.0] 100 97,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍に係わらず、低金利・減税に加え経 済政策から持ち直し局面に。在宅勤務の普及 から戸建住宅需要は堅調で供給不足で地価反 転。 街路条件が劣る旧来の双葉団地で、小規模画 地が多いが、人気エリアである駅西地区の一 角にあり、周辺区画整理地の価格上昇の波及 から需要は堅調。 南道路で日照、通風等で快適性に優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.9 ％  ％