別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 金沢 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -43 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　小西　均   TEL.

鑑定評価額 9,750,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市土清水２丁目２６７番 ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、アパートの中 に空地も残る高台の 住宅地域 北6m市道 水道、下水 金沢 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西   115 ｍ、南    40 ｍ、北   165 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南東方 7.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅とアパートが混在する中に空地も残る住宅地域である。残された空地に徐々に戸建住宅の建設が進んで いる。近隣地域の需給動向に特別の変化はなく、今後も現状維持で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を金沢市南東部に位置する住宅地域等と判定した。典型的な需要者は同一需給圏の２０代、３０代の 住宅１次取得者である。周辺では５０～６０坪程度の整形地が㎡単価４５千円前後で取引されているが、件数は少ない 。中心価格帯は６０～７０坪の土地で１０００万円前後、新築住宅と土地で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の住宅建築を目的とする更地、中古住宅付土地の取引が多い地域で、低層住宅を最有効使用とする対象標準地 との類似性を具備した取引事例を多数収集し得た。収益還元法の適用は第一種低層住居専用地域（５０／８０）の地域 であり、共同住宅を想定することは非現実的であり適用を見送った。取引事例比較法を適用し求めた比準価格は、近隣 地域の市場を反映し説得力がある。従って比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -42                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,400 円／㎡ [ 95.1] 100 100 [103.0] 100 [ 77.0] [100.0] 100 41,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で需給環境が一変。後半は融資等の 経済政策から景気は底を打った。住宅需要は 底堅い。建築資材価格上昇の影響は不透明。 郊外の高台に造成された住宅地域で、２０～ ３０代を中心に一定の需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％