別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 金沢 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -42 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　諸江　美和   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市御所町１丁目７４番 ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 宅造規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の閑静な住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 金沢 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    45 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 御所ニュータウン 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅東方 4.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 金沢市郊外の丘陵住宅地で、積雪の影響を受けやすく、競争力の面でやや劣る。需給関係は弱含みとなっており 、地価水準は下落傾向が続くものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市北東部郊外の住宅地域である。需要者は、金沢市内の一次取得者層を中心に、金沢外環状道路（ 山側幹線）の開通により交通アクセスが向上したことから金沢以北（能登方面）からの需要者も認められる。価格低位 であるため、ゆとりある画地の取得は可能であるが、冬場の積雪や坂道が多いことから、需給関係は弱含みとなってい る。土地は１，１００万円程度、新築物件は総額２，７００万円程度の物件が需要の中心であると考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第１種低層住居専用地域に指定された住宅団地内にあり、自己居住用の戸建住宅として土地利用が一般的で あり、アパート等の収益物件はほとんど見られないため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を指標に取引され ることが一般的と認められることから、実際の取引市場において成約した取引事例より試算し、説得力の認められる比 準価格を標準とし、当該地域の需給動向を勘案して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市の人口は微減傾向、世帯数は微増傾向 。新型コロナの影響を受けつつも、利便性に 恵まれた地域の需要は堅調であり、二極化が 見られる。 地域要因に格別の変動はないが、需要は弱含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.7 ％  ％