鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 -39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公２８ -68	金沢市		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
b	０２２公２８ -61	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.7m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,188)
c	０２１調１０ -17	金沢市		更地	（　）	ほぼ台形	西9m市道、北9m、角地		１住居高度地区最高15m (70,200)
d	０２２公２８ -21	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
e	０２１調０６ -7	金沢市		更地	（　）	長方形	西5m未舗装道路、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,318	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	51,167	100 [ 110.0]	46,515	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	48,400
b	(　 ) 24,879	100 [ 70.0]	[ 101.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	47,110	100 [ 100.0]	47,110		49,000
c	(　 ) 43,860	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	45,338	100 [ 99.6]	45,520		47,300
d	(　 ) 40,988	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	42,075	100 [ 96.8]	43,466		45,200
e	(　 ) 36,205	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	41,104	100 [ 86.9]	47,300		49,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	業者仕入	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	業者仕入	％／月 +0.28	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,500 円／㎡]

金沢 -39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,829,211	561,028	2,268,183	2,033,100	235,083	（　0.9699） 228,007	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,851,213 円　　　　（　 21,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 -39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m	60 ％	200 ％	184 ％	223 ㎡	14.5 m x 15.5 m	前面道路：市道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、各戸平均５０㎡の２階建て共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を前提

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,188	118,800	2.0	237,600
							1.0	118,800
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,200	120,000	2.0	240,000
							1.0	120,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		238,800		477,600
								238,800

⑨年額支払賃料	238,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,865,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,865,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 305,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,751,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	477,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,298 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 238,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 73,073 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,829,211 円　　　　（　 12,687 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６　　　　-3	1,293 ( 1,255)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,243	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,236 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０６　　　　-4	1,278 ( 1,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,229
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 -39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,000 円	27,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	91,728 円	3,057,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,500 円	27,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 561,028 円　（　　　　　　 2,516 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,000,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0753	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0628 ×　 40 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,033,100 円（　　　　　 9,117 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,829,211 円
②総費用	561,028 円
③純収益　①－②	2,268,183 円
④建物等に帰属する純収益	2,033,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	235,083 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	228,007 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,022 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,851,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
金沢 -39　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 -39

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　中村　聡

TEL.

鑑定評価額

10,400,000 円

１㎡当たりの価格

46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市南森本町ワ１５７番１外				②地積　(㎡)	223 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高15m (60,184)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域	南4.6m市道	水道、下水	森本 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 70 ｍ、南 120 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 225 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．６
ｍ市道

交通

施設

森本駅北東方

1.1km

法令

規制

１住居
(60,184)
高度地区最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

県道背後の戸建住宅を主とする住宅地域で、道路は整然としており土地は７０坪程度の整形地が中心であるが車
の擦れ違いが困難な箇所があり通行の便にやや劣る。道路拡幅はなく今後も現状維持で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲を金沢市北部で国道８号、森本駅に比較的接近した戸建住宅を主とする既成住宅地域等と判定した。
同一需給圏ではコロナ禍の影響は限定的で従前の地価変動の基調を維持し地価は上昇を続けている。旧来型の中規模一
般住宅が多い既成住宅地域であるが業者の開発等により現代的な意匠の住宅が増えつつあり環境条件が向上している。
中心価格帯は７０坪の土地で１１００万円、新築建物と土地で２６００万円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び類似地域等において取引事例比較法で選択可能な多数の取引事例を収集し得たため規範性の高い比準価格
が試算された。収益還元法は２階建共同住宅を想定し収益価格を試算したが駅や大型商業施設近くに競争力のある共同
住宅が多く存するため設定した賃料、空室率等は市場を反映していない可能性があり規範性に劣る。よって規範性の高
い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,000 円／㎡

[105.8]
100

100
[101.0]

100
[143.3]

[104.0]
100

45,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナウイルス感染症の収束が見え主要観光
地は再び観光客で賑わっており、また個人消
費、設備投資は持ち直しコロナ禍前の水準に
回復しつつある。

地域要因に特段の変動はない。既成住宅地域
であるが既存建物の維持管理は良く、老朽化
した建物の建替えも行われている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 -39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公１６ -13	金沢市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
b	０２２公１６ -35	金沢市		更地	（　）	台形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
c	０２２公２８ -16	金沢市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
d	０２２公２８ -49	金沢市		建付地	（　）	不整形	南8m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
e	０２２公２８ -61	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.7m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,188)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,815	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,032	100 [ 172.2]	45,315	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	47,100
b	(　 ) 70,114	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	77,276	100 [ 173.9]	44,437		46,200
c	(　 ) 66,538	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	68,119	100 [ 162.7]	41,868		43,500
d	(　 ) 62,249	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	71,615	100 [ 159.8]	44,815		46,600
e	(　 ) 24,879	100 [ 70.0]	[ 101.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	47,110	100 [ 100.0]	47,110		49,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +55.0
a	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +55.0
b	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	業者仕入	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	業者仕入	％／月 +0.28	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,500 円／㎡]

金沢 -39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,798,388	553,520	2,244,868	2,002,980	241,888	（　0.9699） 234,607	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,991,638 円　　　　（　 22,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 -39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m	60 ％	200 ％	184 ％	223 ㎡	14.5 m x 15.5 m	前面道路：市道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積５０㎡の間取２ＤＫで、各階２室の２階建共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,185	118,500	2.0	237,000
							1.0	118,500
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,185	118,500	2.0	237,000
							1.0	118,500
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		237,000		474,000
								237,000

⑨年額支払賃料	237,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,844,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,844,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 302,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,721,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	474,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,266 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 237,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 72,522 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,798,388 円　　　　（　 12,549 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６　　　　-2	1,455 ( 1,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,238	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,221 円/㎡　月額支払賃料（　 1,185 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２９　　　　-7	1,258 ( 1,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,204
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 -39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,600 円	26,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	90,720 円	3,024,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,100 円	26,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 553,520 円　（　　　　　　 2,482 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,600,000 円	設計監理料率　 129,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0753	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0628 ×　 40 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,002,980 円（　　　　　 8,982 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,798,388 円
②総費用	553,520 円
③純収益　①－②	2,244,868 円
④建物等に帰属する純収益	2,002,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	241,888 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	234,607 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,052 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,991,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,400 円／㎡）