別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 金沢 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -38 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　河畑　靖宏   TEL.

鑑定評価額 28,600,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市長土塀１丁目１５８番 ｢長土塀１－１０－１６｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高12m 駐車付置義務 (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる中心部の閑静な 住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 金沢 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺地域の道路幅員が狭く、 街路条件は相対的に劣ってい る。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度地区最高12m 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 金沢市都心部の高級住宅地域の一つであり、高所得層を中心に安定した需要がある。これに対して売り物件等の 供給が少なく、慢性的に需要超過の状態にある。地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢駅から片町に至る都心軸から概ね１㎞圏の中心市街地で、従来から名声が高い高級住宅地域である。 戸建住宅市場における主たる需要者は比較的所得水準の高い個人であり、リタイア世代の移住も多い。またマンション 業者が大きめの土地に積極的に参入している。主だった物件は消化済みであり、条件のよい画地を中心に常態的に売り 物件が不足している。取引の中心は戸建住宅向けの更地で２～３千万円、中古住宅で３～４千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は周辺の類似地域等からの取引事例を採用して求めた。周辺には賃貸マンションや分譲マンションも認められ るが、対象標準地と同程度の規模の不動産取引においては、取引目的は低層の戸建住宅取得など自用目的が支配的であ る。主に利便性・快適性を重視して価格が決定されており、収益性が価格形成に与える影響は殆どないと考えられる。 よって比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    183,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [104.0] 100 [118.3] [102.0] 100 153,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市全体の人口は僅かに減少している程度 であるのに対して、都心部の人口は相対的に 大きく減少し、高齢化率も高くなっている。 都心部の既成住宅地域は幅員が狭い道路が多 いが、接近条件が優れていることに加えてス テータス性があり、高価格帯ではあるが安定 した需要がある。 接面道路を挟んで東側が都市公園であり、日 照の確保の点で有利な画地である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％