別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 金沢 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -36 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　諸江　美和   TEL.

鑑定評価額 20,900,000 円  １㎡当たりの価格 173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市広岡１丁目１４２５番外 ｢広岡１－１４－１９｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,600) 準防 （その他） 高度地区最高45m 駐車付置義務 (90,360) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く駅に 近い区画整理済の住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 金沢 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 金沢駅至近にある住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南西方 450m 法令 規制 商業 (90,360) 準防  高度地区最高45m 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 金沢駅至近の住宅地域であり、利便性、場所的希少性を背景に、しばらく地価は強含み傾向が続くものと思料さ れる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢駅から徒歩圏内の商業施設も存する住宅地域及び混在地域一円である。需要者は金沢市在住の比較 的所得水準の高い一次取得者、二次取得者が中心と考えられる。金沢駅から徒歩圏内に位置し、生活利便性が良い住宅 地域につき、供給が少ないこともあり、需要の高まりが見られ、地価水準は上向き傾向にある。土地は２，０００万円 程度の物件が需要の中心であると推察される。場所がら、新築物件の供給は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、同一需給圏内の信頼性の高い事例から比準しており規範性が高い。標準地は画地規模が小さいため共同住 宅の想定は非現実的であり、収益価格は適用を断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取 引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、本件では比準価格を重視し、代表 標準地との検討を踏まえ、当該地域の需給動向を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    183,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [104.0] 100 [106.1] [103.0] 100 173,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    169,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市の人口は微減傾向、世帯数は微増傾向 。新型コロナの影響を受けつつも、利便性に 恵まれた地域の需要は堅調であり、二極化が 見られる。 発展著しい駅西エリアにあり、金沢駅まで徒 歩圏内の希少性がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％