別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 金沢 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -32 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　大場　修   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市円光寺３丁目７３番４ ｢円光寺３－９－９｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 アパートが混在する 住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 金沢 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   210 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 金沢駅南方 6.0km 法令 規制 １中専 (60,180) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅やアパートが混在しているが、空地が少ないため土地利用は当分の間現状を維持するものと予測する。 街路が狭いことから需要は弱く、地価は概ね横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内南部近郊の住宅地域一円として把握した。主たる需要者は一次取得者層を中心とする住宅エンドユー ザーであり、投資目的の需要者は少ない。道路幅員が狭く、冬場の積雪時に車両の通行に支障をきたす可能性があるた め需給は緩く、周辺地域と比較して相対的に低価格水準ではあるが取引価格の上昇は見られない。小規模な土地の取引 が多く土地は１０００万円程度、土地、建物でも２５００万円以下の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートも散見される地域ではあるが小規模画地が多いため投資目的の取引はほとんど見られない。主たる需要者は上 記のとおり住宅エンドユーザーであり、宅地建物取引業者等からの取引相場情報を参考に購入価格を決定しており、収 益性についてはほとんど考慮されていない。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地の標準価格に規準した価格 との均衡をも十分考慮のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,500 円／㎡ [103.4] 100 100 [104.0] 100 [113.9] [104.0] 100 66,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地需要は全般的に回復傾向にあり、高値 の取引が多く見られ、地価は上昇傾向。環境 条件の劣る地域には需要は向かわず、地価も 斑模様である。 土地利用にほとんど変化はなく、地域要因に 大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％