別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 金沢 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -30 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　堀江　寿郎   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市田上本町ヲ１７番５ ②地積 　(㎡) 462   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 大中規模農家住宅が 建ち並ぶ郊外の既成 住宅地域 西5m市道、南側道 水道、下水 金沢 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 河川に近接し、周辺に大型住 宅団地が開発された市街化調 整区域の農家集落 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 金沢駅南東方 7.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地縁辺部の農家集落で、当面は現状維持を予測する。近接して近年区画整理された大型住宅団地があり、熟 成しつつあるが、需要層が異なり、その影響は限定的であり、地価は横這いでの推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ農家住宅地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市街地縁辺部から山間部にかけての集落を中止とした住宅地域である。需要者は集落出身者を中心と し、地縁者のウエイトが高いのが特徴である。近隣地域は市街地郊外にあり、地区外からの参入は期待できず、需要は 軟調気味である。一方、近接して朝霧台等の大型の土地区画整理事業による新興住宅地域が開発され、ここでの強気の 価格水準との比較から、価格的に底堅い取引も散見され、地価は概ね横這い傾向が続く。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は市街地縁辺部の集落地域のため、アパート等の賃貸物件は皆無といえる。市街化調整区域で、 自己居住を目的とした戸建住宅としての土地利用に限定される実情から収益還元法は適用しなかった。市街地縁辺部や 山間寄りの豊富な取引事例をもとに試算された比準価格の採用を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [103.5] 100 100 [102.0] 100 [146.9] [100.0] 100 29,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍に係わらず、低金利・減税に加え経 済政策から持ち直し局面に。在宅勤務の普及 から戸建住宅需要は堅調であるが、集落にま だ及んでいない。 近接する大型住宅団地の朝霧台の堅調な需要 による影響は、今後顕在化が見込まれるが、 その程度は小さいものとみられる。 特に個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％