別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 金沢 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -29 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　神田　勝廉   TEL.

鑑定評価額 9,730,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市古府町南５６４番 ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高18m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 金沢 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 金沢駅南西方 4.8km 法令 規制 １住居 高度地区最高18m ⑤地域要因の将 　来予測 当市南西部の区画整然とした住宅地域であり、住宅地域として熟成しており堅調な需要が見込まれること等から 、地価はやや上昇傾向を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ金沢駅を中心に直線で約３～６㎞圏内の金沢市の住宅地域一円。需要者層は当市居住者及び近隣市町 の若年層を中心とした１次取得者が中心。周辺では宅地供給が盛んであるが、比較的古くからの住宅地域であり、値頃 感も見られることから、需給はやや強含みの状況にある。土地は１，０００万円前後、新築の戸建住宅は２５００万円 程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は概ね自己居住を目的とした戸建住宅としての土地利用が一般的であること、標準地の規模、間口等から共同 住宅を想定することは非現実的であること等から収益価格は試算しなかった。実際の取引事例から試算し実証的で説得 力の高い比準価格を標準とし、地域の住宅市場動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は厳しいが緩やかに持ち直しつつある。 市の人口は微減傾向にある。住環境や利便性 に難がない地域の住宅地需要は強含みの傾向 にある。 小学校に近い等居住の利便性が高く、良好な 住環境が形成されていることから、地価はや や上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％