別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 金沢 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -25 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　寺田　正成   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市上荒屋５丁目７１番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,184) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東4.6m市道 水道、ガス、下水 金沢 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．６ｍ市道　 交通 施設 金沢駅南方 6.5km 法令 規制 １中専 (60,184) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な居住環境を維持していくものと予測する。近接地域でのイオ ンモール白山の開業により、街路条件に難点があるものの、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、価格水準が類似する金沢市南西部から野々市市の一部を含む住宅地域。需要者は野々市市を含む周辺に 勤務する３０～４０代の一次取得者が中心である。周辺の土地区画整理事業や民間開発の宅地供給及び人気の野々市市 の住宅地に比べ割安感があることから需要は底堅い。土地では、１，２００万円前後が需要の中心で、新築の戸建はあ まり見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、共同住宅の想定は非現実的であることから、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域に あっては、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [101.0] 100 [105.6] [102.0] 100 72,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響による景気低迷のなか、低金 利、住宅減税等もあり、住宅需要は安定して おり、地価下落地域は限定的である。 近接地域に７月１９日イオンモール白山がオ ープン、利便性が向上して需要は堅調である 。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％