別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 金沢 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -22 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　畠山　麻衣   TEL.

鑑定評価額 8,830,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市額新町１丁目７７番７ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ閑静な住宅 地域 西5m市道 水道、ガス、下水 金沢 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    20 ｍ、南   105 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 額住宅前駅に比較的近い、利 便性のよい住宅地域。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南西方 8.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当市南部の熟成した住宅地域である。特に変動要因はないため当面は現状のまま維持していくと予測されるが、 堅調な住宅地需要を背景に、地価は強含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市南部の戸建住宅地域のほか、広域的には野々市市の類似地域も含む。需要者の中心は当市居住者及 び近隣市町の若年層を中心とした一次取得者である。周辺や野々市市の住宅地との競合が見られるものの、相対的に値 頃感が認められること等から、需要は堅調である。土地は１５０㎡程度で９００万円～１，０００万円前後、新築の戸 建物件は規模により価格帯に幅があるが２，５００万円前後程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算し得なかった。比準価格は、取引事例が 少なく取引に特殊な事情が認められるものをも採用せざるを得なかったが、類似性の高い取引事例を中心に試算してお り、説得力の強い比準価格が得られた。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,500 円／㎡ [103.4] 100 100 [104.0] 100 [109.0] [101.0] 100 67,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は増加。景気は厳しいが 緩やかに持ち直しつつある。住宅地需要は比 較的堅調に推移。 住宅地域として熟成しており、住環境も良好 なことから、堅調な需要が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％